용어 사전

가등기담보 차용금 담보로 부동산 소유권이전청구권 가등기(또는 소유권이전등기)를 해 두는 비전형담보. 채권자가 소유권을 취득하려면 청산금 평가액을 통지하고 2개월(청산기간)이 지난 뒤 청산금을 지급해야 한다. 민법 및 민사특별법 ★★★ 103 가등기와 본등기 청구권(소유권이전청구권 등, 조건부·시기부 포함)을 보전하기 위한 가등기는 가등기권리자가 가등기의무자의 승낙서나 가등기가처분명령 정본을 첨부해 단독 신청할 수 있고, 본등기를 하면 가등기 후 본등기 전의 중간 처분등기는 등기관이 직권 말소한다. 부동산공시법 ★★★ 19 가산세 加算稅 세법상 의무의 성실한 이행을 확보하기 위해 산출세액에 가산하여 징수하는 금액. 무신고(20%, 부정 40%), 과소신고(10%, 부정 40%), 납부지연(1일 10만분의 22 + 납부고지 후 3% 등)이 있으며, 옛 가산금·중가산금은 납부지연가산세로 통합되었다. 부동산세법 ★★★ 2 45 감정평가 3방식 부동산 가치를 구하는 세 접근법. 비용성에 기초한 원가방식(원가법·적산법), 시장성에 기초한 비교방식(거래사례비교법·임대사례비교법·공시지가기준법), 수익성에 기초한 수익방식(수익환원법·수익분석법). 부동산학개론 ★★★ 11 개발행위허가 건축물 건축·공작물 설치, 토지 형질변경, 토석 채취, 토지 분할, 물건을 1개월 이상 쌓아 놓는 행위를 하려면 시장·군수 등의 허가를 받아야 하는 제도. 도시·군계획사업, 경작을 위한 형질변경, 재해복구·응급조치(1개월 내 신고) 등은 예외. 부동산공법 ★★★ 110 개업공인중개사 공인중개사법에 따라 중개사무소 개설등록을 한 자. 법인·공인중개사·부칙 제6조 제2항의 개업공인중개사(중개인) 세 종류가 있고, 등록관청은 사무소 소재지 시장(구가 없는 시)·군수·구청장이다. 공인중개사법령 및 중개실무 ★★★ 1 1,050 거래계약서 중개가 완성되면 개업공인중개사가 작성해 거래당사자에게 교부하고 5년간 보존해야 하는 서면. 거래금액 등을 거짓으로 적거나 서로 다른 둘 이상의 계약서를 작성하면 등록취소 사유다. 공인중개사법령 및 중개실무 ★★★ 97 거래사례비교법 Sales Comparison Approach 대상과 비슷한 물건의 거래사례를 골라 사정보정·시점수정·지역요인·개별요인 비교를 거쳐 가액(비준가액)을 구하는 방법. 아파트 등 구분소유 부동산의 주된 방법. 부동산학개론 ★★★ 1 22 거미집이론 蜘蛛網理論 Cobweb Theorem 공급에 시차가 있어 가격이 균형으로 바로 가지 못하고 거미집 모양으로 진동하며 수렴·발산·순환하는 현상을 설명한 이론. 건축 기간이 긴 부동산에 잘 맞는다. 부동산학개론 ★★★ 15 건축 建築 건축물을 신축·증축·개축·재축하거나 이전하는 것(건축법 제2조제1항제8호). 대수선(주요구조부 수선·변경)과 용도변경은 건축이 아니지만 허가·신고 대상이 된다. 부동산공법 ★★★ 2 1,046 건축허가 건축물을 건축·대수선하려면 특별자치시장·특별자치도지사 또는 시장·군수·구청장의 허가를 받아야 하는 제도. 21층 이상·연면적 합계 10만㎡ 이상 건축물은 특별시장·광역시장이 허가(공장·창고 제외)하고, 소규모는 신고로 갈음한다. 부동산공법 ★★★ 163 건폐율 建蔽率 Building Coverage Ratio 대지면적에 대한 건축면적(한 대지에 둘 이상이면 그 합계)의 비율. 대지를 얼마나 덮어 지을 수 있는지를 정하는 수평 밀도 지표. 부동산학개론 ★★★ 63 경계 境界 필지별로 경계점들을 직선으로 연결해 지적공부에 등록한 선. 지상경계는 둑·담장·구조물의 중앙(연접 토지 높낮이가 다르면 하단부, 도로·구거 등은 어깨부분, 절토 토지는 경사면 상단부, 바다는 최대만조위)을 기준으로 결정한다. 부동산공시법 ★★★ 1 267 계약금 契約金 계약 체결 시 교부하는 금전. 다른 약정이 없으면 해약금으로 추정되어, 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 교부자는 포기하고 수령자는 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있다(제565조). 민법 및 민사특별법 ★★★ 99 계약의 해제 契約의 解除 유효하게 성립한 계약을 당사자 일방의 의사표시로 소급하여 소멸시키는 것. 이행지체(최고 필요)·이행불능(최고 불요)·정기행위 등에 법정해제권이 생기고, 해제하면 원상회복과 손해배상 의무가 남는다. 민법 및 민사특별법 ★★★ 30 공시지가기준법 비교표준지의 공시지가를 기준으로 시점수정·지역요인·개별요인·그 밖의 요인을 보정해 토지 가액을 구하는 방법. 토지 감정평가의 주된 방법. 부동산학개론 ★★★ 1 11 공유 共有 여러 사람이 지분으로 한 물건을 소유하는 형태. 지분은 자유롭게 처분할 수 있고, 공유물 처분·변경은 전원 동의, 관리는 지분 과반수, 보존행위는 각자 할 수 있다. 민법 및 민사특별법 ★★★ 378 관리처분계획 管理處分計劃 정비사업 완료 후 분양대상자에게 대지·건축물을 배분하고 비용을 부담시키는 계획. 사업시행계획인가 고시 후 120일 이내 분양신청 통지·공고 → 30~60일(20일 연장 가능) 분양신청 → 조합 총회 의결 → 시장·군수 등 인가(30일 내) → 고시되면 종전 건축물 사용 부동산공법 ★★★ 56 금지행위 개업공인중개사등이 해서는 안 되는 행위(제33조①): 매매 업으로 하기, 무등록업자와 협력, 한도 초과 보수, 거짓 언행, 거래 증서 매매·중개, 직접거래·쌍방대리, 투기 조장, 시세 교란 행위, 단체 구성 담합 등. 공인중개사법령 및 중개실무 ★★★ 28

납세의무의 성립과 확정 납세의무는 과세요건이 충족된 때 추상적으로 성립하고(취득세 취득 시, 재산세·종부세 과세기준일 6월 1일, 양도소득세 과세기간 끝나는 때 등), 신고(신고납부 세목) 또는 결정(부과과세 세목)으로 구체적 세액이 확정된다. 부동산세법 ★★★ 45 납세의무의 소멸 납부·충당, 부과 취소, 부과제척기간 만료, 징수권 소멸시효 완성으로 납세의무가 소멸한다. 제척기간은 원칙 5년(무신고 7년, 사기·부정행위 10년, 상속·증여세 10년·15년), 소멸시효는 5년(5억원 이상 국세 10년). 부동산세법 ★★★ 43 내부수익률 Internal Rate of Return 현금유입의 현재가치와 현금유출의 현재가치를 같게 만드는(NPV = 0, PI = 1) 할인율. 요구수익률보다 크면 투자 채택. 부동산학개론 ★★★ 39 농지 農地 지목과 관계없이 실제로 농작물 경작이나 다년생식물 재배에 이용되는 토지와 그 개량시설·농축산물 생산시설 부지(농지법 제2조). 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 소유하지 못한다(경자유전). 부동산공법 ★★★ 2 198

다핵심이론 多核心理論 Multiple Nuclei Theory 해리스(Harris)와 울만(Ullman)의 이론. 도시는 하나의 중심이 아니라 여러 개의 핵(업무·공업·주거·대학 등)을 중심으로 성장한다. 부동산학개론 ★★★ 13 담보인정비율 Loan To Value 담보 부동산 가치에 대한 대출금의 비율. LTV가 높을수록 레버리지는 커지고 대출 위험도 커진다. 부동산학개론 ★★★ 34 대리 代理 대리인이 본인을 위한 것임을 표시(현명)하고 한 의사표시의 효과가 직접 본인에게 귀속되는 제도. 대리권 범위가 불분명하면 보존·이용·개량행위만 할 수 있다. 민법 및 민사특별법 ★★★ 309 대지와 도로 건축물의 대지는 너비 4m 이상 도로에 2m 이상 접해야 하고, 대지 안의 건축 가능 한계선인 건축선은 대지와 도로의 경계선이 원칙이다. 소요 너비에 미달하는 도로는 중심선에서 소요 너비의 1/2을 후퇴한 선이 건축선이 된다. 부동산공법 ★★★ 14 도시·군계획시설 기반시설 중 도시·군관리계획으로 결정된 시설. 결정 고시 후 10년 안에 사업이 시행되지 않으면 지목이 대인 토지 소유자가 매수를 청구할 수 있고, 20년이 지나면 다음 날 결정이 실효된다. 부동산공법 ★★★ 174 도시·군관리계획 용도지역·지구·구역의 지정·변경, 기반시설 설치, 도시개발·정비사업, 지구단위계획 등 토지이용에 관한 구속력 있는 계획. 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도지사·시장·군수가 입안하고 시·도지사(대도시는 시장)가 결정하며 지형도면 고시일부터 효력이 생긴다. 부동산공법 ★★★ 258 도시개발사업 도시개발구역에서 주거·상업·산업·유통·정보통신·생태·문화·보건·복지 등의 기능을 가진 단지나 시가지를 조성하는 사업. 수용·사용방식, 환지방식, 혼용방식으로 시행한다. 부동산공법 ★★★ 1 328 동시이행의 항변권 同時履行의 抗辯權 쌍무계약에서 상대방이 채무 이행(또는 이행 제공)을 할 때까지 자기 채무 이행을 거절할 수 있는 권리. 항변권이 있는 동안은 이행지체 책임을 지지 않는다. 민법 및 민사특별법 ★★★ 12 동심원이론 同心圓理論 Concentric Zone Theory 버제스(Burgess)가 시카고를 분석해 제시한 도시 공간구조 이론. 도심(CBD)에서 바깥으로 점이지대 → 저소득층 주거 → 중산층 주거 → 통근자 지대가 동심원을 이룬다. 부동산학개론 ★★★ 17 등기부 登記簿 전산정보처리조직에 의해 입력·처리된 등기정보자료를 대법원규칙으로 정하는 바에 따라 편성한 것. 토지등기부와 건물등기부가 있고, 1필지·1동 건물마다 하나의 등기기록(표제부·갑구·을구)을 둔다(물적 편성). 부동산공시법 ★★★ 1 207 등기신청 등기는 당사자의 신청 또는 관공서의 촉탁에 의해 하며(신청주의), 등기권리자와 등기의무자가 공동으로 신청하는 것이 원칙이다. 판결·상속·보존·표시변경·가등기권리자의 가등기 등은 단독으로 신청할 수 있다. 부동산공시법 ★★★ 252 등기신청의 각하 등기관이 신청에 흠이 있을 때 이유를 적은 결정으로 신청을 거부하는 것(제29조 11개 사유). 제1호(관할 위반)·제2호(사건이 등기할 것이 아닌 경우)는 실행되더라도 당연무효로 직권 말소되지만, 제3호 이하 위반 등기는 실체관계에 부합하면 유효하다. 부동산공시법 ★★★ 16 등기의 효력 등기에는 권리변동적 효력, 대항력, 순위확정력, 추정력이 있으나 공신력은 없다. 따라서 등기를 믿고 거래해도 무권리자로부터는 권리를 취득하지 못한다. 민법 및 민사특별법 ★★★ 48 등기할 수 있는 권리 부동산등기법 제3조가 정한 소유권·지상권·지역권·전세권·저당권·권리질권·채권담보권·임차권 8가지와 그 보존·이전·설정·변경·처분의 제한·소멸. 점유권·유치권·분묘기지권·주위토지통행권·특수지역권은 등기할 수 없고, 환매권·신탁은 등기할 수 있다. 부동산공시법 ★★★ 2 등록면허세 登錄免許稅 재산권 등 권리의 설정·변경·소멸을 공부에 등기·등록하거나 면허·허가 등을 받는 자에게 부과하는 지방세(도세·구세). 취득세 과세대상 취득의 등기는 취득세에 흡수되고, 취득세 면세점·비과세·제척기간 만료 등으로 취득세가 부과되지 않는 등기, 지상권·저당권·전세권·임차권 부동산세법 ★★★ 107 등록의 결격사유 중개사무소 개설등록을 할 수 없고 소속공인중개사·중개보조원도 될 수 없는 사유(제10조). 제한능력·파산·금고 이상 형 집행 후 3년·벌금 300만원 이상 후 3년·자격취소 후 3년·등록취소 후 3년·업무정지 중 등. 공인중개사법령 및 중개실무 ★★★ 51 등록취소와 업무정지 개업공인중개사에 대한 행정처분. 등록관청은 사망·해산, 거짓 등록, 결격사유, 이중등록, 등록증 양도·대여 등은 등록을 취소해야 하고(절대적), 그 밖의 위반은 취소할 수 있으며(임의적), 6개월 이하 업무정지를 명할 수 있다. 자격취소·정지는 시·도지사가 한다. 공인중개사법령 및 중개실무 ★★★ 141

레버리지효과 - Leverage Effect 타인자본(부채)을 써서 자기자본수익률을 높이는 효과. 총자본수익률이 이자율보다 높으면 정(+)의 레버리지, 낮으면 부(−)의 레버리지가 생긴다. 부동산학개론 ★★★ 10

매매 賣買 당사자 일방이 재산권을 이전하고 상대방이 대금을 지급하기로 약정하는 낙성·쌍무·유상·불요식 계약. 매도인은 권리·물건의 하자에 담보책임을 진다. 민법 및 민사특별법 ★★★ 681 명의신탁 名義信託 실권리자가 다른 사람 이름으로 등기하기로 하는 약정. 부동산실명법상 명의신탁약정과 그에 따른 등기는 무효이지만, 그 무효로 선의의 제3자에게 대항하지 못한다. 종중·배우자·종교단체는 조세포탈·강제집행 면탈 목적이 없으면 유효. 민법 및 민사특별법 ★★★ 66 무권대리 無權代理 대리권 없이 한 대리행위. 본인이 추인하면 계약 시에 소급하여 유효하고, 추인을 거절하면 무권대리인이 상대방 선택에 따라 이행 또는 손해배상 책임을 진다. 민법 및 민사특별법 ★★★ 43 물권변동 物權變動 물권의 발생·변경·소멸. 법률행위로 인한 부동산 물권변동은 등기해야 효력이 생기고(민법 제186조), 상속·공용징수·판결·경매 등 법률 규정에 의한 취득은 등기 없이 효력이 생기되 등기해야 처분할 수 있다(제187조). 민법 및 민사특별법 ★★★ 64 물권적 청구권 物權的請求權 물권의 실현이 방해받을 때 방해자에게 반환·방해제거·방해예방을 청구할 수 있는 권리. 소유권(제213·214조)과 점유권(제204~206조)에 규정되고 다른 물권에 준용된다. 민법 및 민사특별법 ★★★ 47 물납 세금을 금전 대신 부동산 등 현물로 내는 것. 부동산 세목 중에는 재산세만 가능하며(납부세액 1천만원 초과, 관할 지방자치단체 안의 부동산), 종합부동산세·양도소득세 물납은 2016년 폐지되었다. 부동산세법 ★★★ 46 미등기 양도자산 토지·건물·부동산에 관한 권리를 취득한 자가 그 자산의 취득에 관한 등기를 하지 않고 양도하는 자산(소득세법 제104조제3항). 세율 70%, 비과세·감면 배제, 장기보유특별공제·기본공제 배제, 필요경비 개산공제 0.3%의 불이익을 받는다. 부동산세법 ★★★ 34

벌칙과 과태료 공인중개사법 위반에 대한 제재. 3년 이하 징역·3천만원 이하 벌금(무등록 중개업, 거짓 등록, 양도·대여, 직접거래 등), 1년 이하 징역·1천만원 이하 벌금(이중등록, 무등록 협조, 한도 초과 보수 등), 과태료 500만원·100만원 이하가 있다. 공인중개사법령 및 중개실무 ★★★ 2 법률행위의 무효와 취소 무효는 처음부터 당연히 효력이 없는 것(반사회질서·불공정·통정허위표시 등), 취소는 취소권자가 취소해야 소급하여 무효가 되는 것(제한능력·착오·사기·강박). 취소권은 추인할 수 있는 날부터 3년, 행위 시부터 10년 안에 행사해야 한다. 민법 및 민사특별법 ★★★ 14 법정지상권 法定地上權 토지와 건물이 같은 사람 소유였다가 저당권 실행 경매 등으로 소유자가 달라질 때 건물 소유자에게 법률상 당연히 인정되는 지상권. 관습법상 법정지상권은 매매 등으로 소유자가 달라진 경우에 성립한다. 민법 및 민사특별법 ★★★ 52 변경·경정·말소·회복등기 등기 후 생긴 변동을 고치는 변경등기, 등기 당시부터의 착오·누락을 고치는 경정등기, 등기 전부를 소멸시키는 말소등기, 부적법 말소된 등기를 되살리는 회복등기. 이해관계 있는 제3자가 있으면 승낙(또는 재판)이 있어야 하며, 권리 변경·경정은 승낙이 있으면 부기등기, 부동산공시법 ★★★ 175 별도합산과세 건축물의 부속토지(바닥면적 × 용도지역별 배율 이내)와 차고·자동차운전학원·야적장·물류단지 등 영업용 토지를 같은 지방자치단체 안에서 따로 합산하여 0.2·0.3·0.4%(과세표준 2억·10억원 기준) 3단계 누진세율로 과세하는 방식. 종합부동산세는 80억원 공제. 부동산세법 ★★★ 38 부동산 거래신고 부동산 또는 부동산을 취득할 수 있는 권리의 매매계약을 체결하면 거래당사자(중개 시 개업공인중개사)가 계약체결일부터 30일 이내에 실제 거래가격 등을 신고관청에 공동으로 신고하는 제도. 해제·무효·취소도 30일 이내 신고한다. 공인중개사법령 및 중개실무 ★★★ 139 부동산의 특성 토지의 자연적 특성(부동성·영속성·부증성·개별성·인접성)과 인문적 특성(용도의 다양성·병합분할의 가능성·위치의 가변성)을 묶어 부르는 말. 부동산학개론 ★★★ 31 부동산임대 사업소득 부동산 또는 부동산상의 권리(전세권·임차권·지역권·지상권)를 대여하여 얻는 소득으로 사업소득에 속한다. 1주택자의 임대소득(기준시가 12억원 초과 주택·국외 주택 제외)은 비과세, 3주택 이상자의 보증금은 간주임대료(3억원 초과분)로 총수입금액에 산입하며, 공익사업 관 부동산세법 ★★★ 20 부동산투자회사 Real Estate Investment Trusts 다수 투자자의 자금을 모아 부동산에 투자·운용하고 수익을 배당하는 주식회사. 자기관리·위탁관리·기업구조조정 세 종류가 있다. 부동산학개론 ★★★ 1 53 분리과세 재산세 토지 과세 3방식(종합합산·별도합산·분리과세) 가운데 다른 토지와 합산하지 않고 그 토지만 따로 비례세율로 과세하는 방식. 농지·목장용지·임야는 0.07%, 공장용지·염전·터미널 등은 0.2%, 회원제 골프장·고급오락장 토지는 4%이며 종합부동산세 대상에서 빠진 부동산세법 ★★★ 37 분할납부 납부세액이 일정액을 넘을 때 일부를 납부기한 뒤에 나누어 낼 수 있는 제도. 재산세는 250만원 초과 시 3개월, 종합부동산세는 250만원 초과 시 6개월, 양도소득세는 1천만원 초과 시 2개월 이내. 취득세·등록면허세는 불가. 부동산세법 ★★★ 20

사업계획승인 단독주택 30호(한옥·공공택지 블록형 등 50호), 공동주택 30세대(리모델링·주거환경개선사업 등 50세대) 이상 또는 대지 1만㎡ 이상을 조성하는 사업은 시·도지사(또는 대도시 시장, 국가·LH 등은 국토교통부장관)의 사업계획승인을 받아야 하는 제도. 부동산공법 ★★★ 81 상가건물임대차 사업자등록 대상 건물의 영업용 임대차에 관한 특별법. 인도 + 사업자등록 신청으로 다음 날부터 대항력, 환산보증금이 지역별 한도 이내여야 전면 적용되며, 임차인은 10년까지 계약갱신을 요구할 수 있고 권리금 회수 기회를 보호받는다. 민법 및 민사특별법 ★★★ 57 선형이론 扇形理論 Sector Theory 호이트(Hoyt)가 주장한 도시구조 이론. 주거지는 도심에서 교통축·간선도로를 따라 부채꼴(쐐기) 모양으로 뻗어 나간다. 부동산학개론 ★★★ 13 소유권보존등기 所有權保存登記 미등기 부동산에 처음으로 하는 소유권 등기. 대장상 최초 소유자(또는 그 포괄승계인), 확정판결로 소유권을 증명하는 자, 수용으로 취득한 자, 건물의 경우 시장·군수·구청장의 확인으로 증명하는 자가 단독 신청하며, 등기원인·연월일은 기재하지 않는다. 부동산공시법 ★★★ 177 소유권이전등기 소유권이 이전되었을 때 하는 등기(주등기). 매매 등 거래신고 대상 계약은 거래가액을 갑구에 기록하고, 상속·수용·판결 등은 단독 신청하며, 진정명의회복을 원인으로 하는 이전등기는 등기원인 연월일을 기재하지 않는다. 부동산공시법 ★★★ 454 손해배상책임 개업공인중개사가 중개행위로 거래당사자에게 재산상 손해를 입히면 배상할 책임(제30조). 이를 위해 업무 개시 전에 보증보험·공제·공탁으로 개인 2억원 이상, 법인 4억원 이상(분사무소마다 2억원 추가)의 보증을 설정해야 한다. 공인중개사법령 및 중개실무 ★★★ 113 수익환원법 收益還元法 Income Approach 대상물건이 장래 낳을 순수익이나 현금흐름을 환원율(할인율)로 환원·할인해 가액(수익가액)을 구하는 방법. 부동산학개론 ★★★ 1 25 순영업소득 Net Operating Income 유효총소득에서 영업경비를 뺀 소득. 부채서비스액과 세금을 빼기 전 단계로, 수익환원법과 투자분석의 출발점이다. 부동산학개론 ★★★ 59 순현재가치 Net Present Value 미래 현금유입의 현재가치에서 현금유출(투자액)의 현재가치를 뺀 값. 0보다 크면 투자 채택. 부동산학개론 ★★★ 53

양도소득세 讓渡所得稅 토지·건물, 부동산에 관한 권리(지상권·전세권·등기된 임차권·분양권·입주권), 주식 등, 기타자산(사업용 고정자산과 함께 양도하는 영업권, 특정시설물 이용권, 과점주주의 주식 등), 파생상품을 매도·교환·법인 현물출자 등으로 유상 이전(양도)하여 발생한 소득에 과세하는 부동산세법 ★★★ 185 양도소득세 세율 토지·건물·부동산에 관한 권리는 보유기간 1년 미만 50%(주택·입주권·분양권 70%), 1~2년 40%(주택·입주권 60%, 분양권 60%), 2년 이상 기본세율 6~45% 8단계, 미등기 70%, 비사업용 토지 기본세율+10%p, 조정대상지역 다주택 중과(기본세율+ 부동산세법 ★★★ 5 양도소득세 신고납부 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내 예정신고·납부(부담부증여는 3개월, 토지거래허가구역 허가 전 거래는 허가일 속한 달 말일부터 2개월), 다음 해 5월 1일~31일 확정신고. 납부세액 1천만원 초과 시 2개월 이내 분납할 수 있고, 양도세 물납은 폐지되었다. 부동산세법 ★★★ 29 양도소득세 양도시기 양도·취득 시기는 원칙적으로 대금을 청산한 날이며, 청산일이 불분명하면 등기·등록접수일 또는 명의개서일, 청산 전에 등기·등록하면 그 접수일이다. 장기할부는 소유권이전등기접수일·인도일·사용수익일 중 빠른 날, 자기 건설 건축물은 사용승인서 교부일(빠른 사실상 사용일·임 부동산세법 ★★★ 7 양도차익과 양도소득금액 양도차익 = 양도가액 − 필요경비(취득가액 + 자본적 지출 + 양도비), 양도소득금액 = 양도차익 − 장기보유특별공제, 과세표준 = 양도소득금액 − 양도소득기본공제(연 250만원). 실지거래가액이 원칙이며 확인 불가 시 매매사례가액·감정가액·환산취득가액·기준시가를 순차 부동산세법 ★★★ 102 외부효과 外部效果 Externality 어떤 경제주체의 활동이 시장을 거치지 않고 다른 주체에게 이익(정의 외부효과)이나 손해(부의 외부효과)를 주는 현상. 시장실패의 원인이 된다. 부동산학개론 ★★★ 61 용도구역 用途區域 토지이용의 종합적 조정·관리를 위해 용도지역·지구와 별도로 지정하는 구역. 개발제한구역(국토교통부장관), 도시자연공원구역(시·도지사·대도시시장), 시가화조정구역(시·도지사, 5~20년), 수산자원보호구역(해양수산부장관), 2024년 신설된 도시혁신구역·복합용도구역·입체 부동산공법 ★★★ 1 97 용도변경 用途變更 건축물의 용도를 다른 용도로 바꾸는 것. 9개 시설군 중 상위군(1군 방향)으로 변경은 허가, 하위군으로 변경은 신고, 같은 시설군 안에서는 건축물대장 기재내용 변경 신청으로 한다. 부동산공법 ★★★ 40 용도지구 用途地區 용도지역의 제한을 강화하거나 완화하여 보완하기 위해 도시·군관리계획으로 지정하는 지구. 경관·고도·방화·방재·보호·취락·개발진흥·특정용도제한·복합용도지구 9종이며, 용도지역과 달리 겹쳐 지정할 수 있고 꼭 지정하지 않아도 된다. 부동산공법 ★★★ 1 83 용도지역 用途地域 토지의 이용·건축물의 용도·건폐율·용적률·높이를 제한하기 위해 서로 중복되지 않게 도시·군관리계획으로 결정하는 지역. 도시(주거·상업·공업·녹지)·관리(보전·생산·계획)·농림·자연환경보전지역으로 나뉜다. 부동산공법 ★★★ 1 285 용익권·담보권 등기 을구에 하는 소유권 외 권리의 등기. 필수 등기사항은 지상권(목적·범위), 지역권(목적·범위·요역지), 전세권(전세금·범위), 임차권(차임·범위), 저당권(채권액·채무자), 근저당권(채권최고액·채무자·근저당이라는 뜻)이며 존속기간·지료·이자 등은 약정이 있을 때만 적는 부동산공시법 ★★★ 110 용적률 容積率 Floor Area Ratio 대지면적에 대한 건축물 연면적(지하층·주차장 등 제외)의 비율. 땅 위에 얼마나 높고 크게 지을 수 있는지를 정하는 밀도 지표. 부동산학개론 ★★★ 83 원가법 原價法 Cost Approach 대상물건의 재조달원가에 감가수정을 하여 가액(적산가액)을 구하는 방법. 건물·기계기구 평가의 주된 방법. 부동산학개론 ★★★ 2 25 원리금균등상환 대출기간 동안 매기 갚는 원리금(원금+이자)이 같은 상환 방식. 초기에는 이자 비중이 크고 갈수록 원금 비중이 커진다. 부동산학개론 ★★★ 28 위험과 수익 수익률이 기대와 달라질 가능성이 위험이며, 투자자는 위험이 클수록 높은 수익률을 요구한다(위험-수익 상쇄). 분산투자로 비체계적 위험은 줄일 수 있으나 체계적 위험은 줄일 수 없다. 부동산학개론 ★★★ 76 유치권 留置權 타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채권의 변제를 받을 때까지 그 물건을 유치할 수 있는 법정담보물권. 등기 없이 성립하지만 우선변제권은 없다. 민법 및 민사특별법 ★★★ 76 이월과세와 부당행위계산 배우자·직계존비속에게 증여받은 토지·건물·분양권 등을 10년 이내 양도하면 증여자의 취득가액으로 양도차익을 계산(이월과세, 증여세는 필요경비 산입)하고, 그 밖의 특수관계인에게 증여 후 수증자가 10년 이내 양도하면 증여자가 직접 양도한 것으로 본다(부당행위계산, 증여 부동산세법 ★★★ 1 임대차 賃貸借 임대인이 목적물을 사용·수익하게 하고 임차인이 차임을 지급하기로 하는 낙성·쌍무·유상계약. 부동산임차권은 등기하면 제3자에게 대항할 수 있고, 건물 소유 목적 토지임차인이 건물을 등기하면 토지임차권도 대항력이 생긴다. 민법 및 민사특별법 ★★★ 423 입찰지대 入札地代 Bid Rent 각 토지이용자가 특정 위치에 대해 지불할 용의가 있는 최대 지대. 도심에서 멀어질수록 낮아지며, 가장 높은 입찰자가 그 토지를 차지한다. 부동산학개론 ★★★ 20

자본환원율 Capitalization Rate 순영업소득을 부동산 가격으로 나눈 비율. 수익환원법에서 순수익을 가격으로 바꾸는 열쇠로, 위험이 클수록 높아진다. 부동산학개론 ★★★ 21 재산세 財産稅 토지·건축물·주택·항공기·선박의 보유에 대해 매년 과세기준일(6월 1일) 현재 사실상 소유자에게 부과하는 시·군·구세. 주택 7월·9월 1/2씩(세액 20만원 이하는 7월 일괄), 건축물·선박·항공기 7월, 토지 9월 납기로 보통징수한다. 부동산세법 ★★★ 1 287 재산세 과세표준과 세율 재산세 과세표준은 시가표준액에 공정시장가액비율(토지·건축물 70%, 주택 60%, 1세대 1주택은 43~45%)을 곱한 가액이며, 주택은 2024년부터 과세표준상한제(직전 연도 과세표준 + 시가표준액 과세표준×0~5%)가 적용되고 세부담상한에서 제외된다. 토지·건축물은 부동산세법 ★★★ 29 저당권 抵當權 채무자나 제3자(물상보증인)가 점유를 옮기지 않고 제공한 부동산에서 채권자가 다른 채권자보다 우선 변제받는 약정담보물권. 등기로 성립하고 피담보채권에 부종·수반한다. 민법 및 민사특별법 ★★★ 446 저당상수 抵當常數 Mortgage Constant 대출금 1원을 일정 기간 원리금균등으로 갚을 때 매 기간 내야 하는 원리금의 비율. 연금의 현가계수의 역수. 부동산학개론 ★★★ 26 전세권 傳貰權 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유해 용도에 따라 사용·수익하며, 후순위권리자보다 전세금을 우선변제받는 물권. 존속기간은 10년을 넘지 못하고 건물은 최단 1년. 민법 및 민사특별법 ★★★ 214 전속중개계약 專屬仲介契約 의뢰인이 특정 개업공인중개사를 정해 그에게만 중개를 의뢰하는 계약. 국토교통부령 표준서식을 사용해 3년 보존하고, 7일 이내에 거래정보망 또는 일간신문에 물건 정보를 공개하며 2주일에 1회 이상 업무 처리 상황을 문서로 통지해야 한다. 공인중개사법령 및 중개실무 ★★★ 107 정비사업 整備事業 정비구역에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량·건설하는 사업. 주거환경개선사업(극히 열악한 저소득층 밀집지역), 재개발사업(정비기반시설 열악, 노후·불량건축물 밀집), 재건축사업(기반시설 양호, 노후·불량 공동주택 밀집) 세 종류다. 부동산공법 ★★★ 1 238 정비사업조합 재개발·재건축사업을 시행하기 위해 토지등소유자가 설립하는 법인. 조합설립인가 후 30일 내 등기로 성립하고, 조합원은 토지등소유자(재건축은 동의자만)이며 공유자는 대표 1인을 조합원으로 한다. 부동산공법 ★★★ 162 조세불복 위법·부당한 과세처분에 대한 구제절차. 국세는 이의신청(임의) → 심사청구(국세청장) 또는 심판청구(조세심판원) 또는 감사원 심사청구 중 하나 → 행정소송(필요적 전치), 지방세는 이의신청(임의) → 심판청구 → 행정소송이며, 청구기간은 처분을 안 날부터 90일이다. 부동산세법 ★★★ 47 종합부동산세 綜合不動産稅 과세기준일(6월 1일) 현재 재산세 납세의무자 중 주택 공시가격 합산액 9억원(1세대 1주택자 12억원) 초과자, 종합합산토지 5억원 초과자, 별도합산토지 80억원 초과자에게 전국 합산하여 부과하는 국세. 관할 세무서장이 부과징수하되 납세자가 신고를 선택할 수 있다. 부동산세법 ★★★ 117 종합합산과세 별도합산·분리과세 대상이 아닌 모든 토지(나대지·잡종지·기준면적 초과 농지 등)를 같은 지방자치단체 안에서 합산하여 0.2·0.3·0.5%(5천만·1억원 기준) 3단계 누진세율로 과세하는 방식. 종합부동산세는 5억원 공제. 부동산세법 ★★★ 71 주택 住宅 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부와 그 부속토지. 단독주택(단독·다중·다가구)과 공동주택(아파트·연립·다세대)으로 나뉘며, 준주택(기숙사·다중생활시설·노인복지주택·오피스텔)은 주택이 아니다. 부동산공법 ★★★ 6 1,185 주택의 공급과 전매제한 사업주체가 주택을 공급할 때 입주자 모집 승인·분양가 규제·전매제한 등을 지키게 하는 제도. 분양가상한제 적용 주택, 투기과열지구·조정대상지역의 주택 등은 일정 기간 전매가 제한되고, 입주자저축 증서 등의 양도·알선은 금지된다. 부동산공법 ★★★ 78 주택임대차 주거용 건물 임대차에 관한 특별법. 인도 + 주민등록으로 다음 날부터 대항력, 확정일자까지 갖추면 우선변제권, 소액임차인은 보증금 중 일정액을 최우선변제받으며, 최단기간 2년·계약갱신요구권 1회(2년)가 보장된다. 민법 및 민사특별법 ★★★ 133 주택저당증권 Mortgage-Backed Securities 금융기관이 보유한 주택저당채권(모기지)을 묶어 발행하는 증권. 저당채권을 유동화해 금융기관에 자금을 되돌려 주는 2차 저당시장 상품. 부동산학개론 ★★★ 1 18 주택조합 많은 수의 구성원이 주택을 마련하거나 리모델링하기 위해 결성하는 조합. 지역·직장·리모델링주택조합이 있고, 국민주택을 공급받기 위한 직장주택조합은 신고, 나머지는 시장·군수·구청장의 설립인가를 받는다. 부동산공법 ★★★ 1 88 중개 仲介 중개대상물에 대하여 거래당사자 간의 매매·교환·임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것(공인중개사법 제2조제1호). 공인중개사법령 및 중개실무 ★★★ 1 1,046 중개대상물 仲介對象物 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물, 입목, 공장재단·광업재단(공인중개사법 제3조, 시행령 제2조). 사법상 거래 대상이 되는 사적 소유의 것이어야 한다. 공인중개사법령 및 중개실무 ★★★ 338 중개보수 仲介報酬 개업공인중개사가 중개업무에 관하여 의뢰인 쌍방으로부터 각각 받는 보수. 주택은 국토교통부령 범위에서 시·도 조례로, 주택 외는 국토교통부령으로 한도를 정하며, 한도를 초과한 약정은 초과 부분이 무효다. 공인중개사법령 및 중개실무 ★★★ 135 지구단위계획 地區單位計劃 도시·군계획 수립 대상지역의 일부에 대해 토지이용을 합리화하고 기능을 증진시키며 미관을 개선하고 양호한 환경을 확보하기 위해 수립하는 도시·군관리계획. 구역 지정 후 3년 안에 계획이 결정·고시되지 않으면 구역 지정은 실효된다. 부동산공법 ★★★ 1 120 지대 地代 Rent 토지를 사용한 대가로 지불되는 몫. 리카도는 비옥도 차이(차액지대), 마르크스는 토지 소유 자체(절대지대), 튀넨은 위치(위치지대)로 설명했다. 부동산학개론 ★★★ 53 지목 地目 토지의 주된 용도에 따라 토지의 종류를 구분해 지적공부에 등록한 것. 전·답·과수원·목장용지·임야·광천지·염전·대·공장용지·학교용지·주차장·주유소용지·창고용지·도로·철도용지·제방·하천·구거·유지·양어장·수도용지·공원·체육용지·유원지·종교용지·사적지·묘지·잡종지 28종. 부동산공시법 ★★★ 1 309 지번 地番 필지에 부여하여 지적공부에 등록한 번호. 지적소관청이 지번부여지역(동·리)별로 북서에서 남동으로 순차 부여하며, 본번과 부번으로 구성하고 임야대장 등록지는 숫자 앞에 '산'을 붙인다. 부동산공시법 ★★★ 1 216 지상권 地上權 타인의 토지에 건물·공작물·수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 물권. 지료는 요소가 아니며, 최단 존속기간은 견고한 건물·수목 30년, 그 밖의 건물 15년, 공작물 5년. 민법 및 민사특별법 ★★★ 244 지적공부 地籍公簿 토지대장·임야대장·공유지연명부·대지권등록부·지적도·임야도·경계점좌표등록부 등 지적측량 등을 통해 조사된 토지의 표시와 소유자를 기록한 대장·도면(정보처리시스템 파일 포함). 지적소관청이 영구 보존한다. 부동산공시법 ★★★ 1 416 지적측량 地籍測量 토지를 지적공부에 등록하거나 등록된 경계점을 지상에 복원하기 위해 필지의 경계·좌표·면적을 정하는 측량. 지적기준점측량, 신규등록·등록전환·분할·축척변경·등록사항정정측량, 지적확정측량, 경계복원측량, 지적현황측량, 지적재조사측량 등이 있다. 부동산공시법 ★★★ 1 149 지적측량 적부심사 지적측량성과에 다툼이 있을 때 토지소유자·이해관계인·지적측량수행자가 시·도지사를 거쳐 지방지적위원회에 그 적부(옳고 그름) 심사를 청구하는 절차(공간정보관리법 제29조). 불복하면 90일 이내 국토교통부장관을 거쳐 중앙지적위원회에 재심사를 청구한다. 부동산공시법 ★★★ 28 집합건물 한 동의 건물이 구조상·이용상 독립된 여러 부분으로 나뉘어 각 부분이 소유권의 목적이 되는 건물(아파트·상가). 전유부분·공용부분·대지사용권은 분리 처분할 수 없고, 구분소유자 전원이 당연히 관리단을 구성한다. 민법 및 민사특별법 ★★★ 126

최유효이용 最有效利用 Highest and Best Use 객관적으로 보아 양식과 통상의 이용능력을 가진 사람이 부동산을 합법적·물리적으로 가능하고 경제적으로 타당하게 최고의 수익을 내도록 이용하는 방법. 부동산학개론 ★★★ 38 취득세 取得稅 부동산·차량·기계장비·항공기·선박·입목·광업권·어업권·양식업권·골프회원권 등을 취득한 자에게 그 취득 당시 가액을 과세표준으로 부과하는 지방세(특별시·광역시·도세). 등기·등록 여부와 관계없이 사실상 취득하면 납세의무가 있다. 부동산세법 ★★★ 296 취득세 과세표준 취득 당시의 가액. 2023년 개편으로 무상취득은 시가인정액(상속은 시가표준액, 일정 가액 이하 무상취득은 시가인정액과 시가표준액 중 납세자 선택), 유상승계취득은 사실상 취득가격, 원시취득은 사실상 취득가격(법인이 아닌 자가 확인 불가 시 시가표준액)을 원칙으로 한다 부동산세법 ★★★ 102 취득세 세율 부동산 취득세 표준세율은 상속 2.8%(농지 2.3%), 무상 3.5%(비영리사업자 2.8%), 원시취득 2.8%, 공유물·합유물 분할 2.3%, 유상 4%(농지 3%), 주택 유상거래 1~3%(6억 이하 1%, 6~9억 사선, 9억 초과 3%)이며, 과밀억제권역·사치 부동산세법 ★★★ 43 취득세 신고납부와 면세점 취득세는 취득일부터 60일 이내(상속은 개시일이 속한 달의 말일부터 6개월, 외국 주소 9개월, 증여는 취득일이 속하는 달의 말일부터 3개월) 신고·납부하며, 취득가액 50만원 이하는 면세점으로 과세하지 않는다. 신고·납부 전 등기하려면 등기 전까지 신고납부해야 한다. 부동산세법 ★★★ 2 취득시기 取得時期 취득세 납세의무 성립 시점. 무상취득은 계약일(상속·유증은 개시일), 유상승계취득은 사실상의 잔금지급일(확인 불가 시 계약상 잔금지급일, 명시 없으면 계약일부터 60일), 건축은 사용승인서 교부일과 사실상 사용일 중 빠른 날, 등기·등록이 먼저 되면 그 날. 부동산세법 ★★★ 40 취득시효 取得時效 일정 기간 소유의 의사로 평온·공연하게 점유하면 소유권을 취득하는 제도. 부동산은 20년 점유 후 등기(점유취득시효) 또는 등기된 상태로 10년 선의·무과실 점유(등기부취득시효). 민법 및 민사특별법 ★★★ 57

탄력성 彈力性 Elasticity 가격이 1% 변할 때 수요량(또는 공급량)이 몇 % 변하는지를 나타내는 민감도. 1보다 크면 탄력적, 작으면 비탄력적, 0이면 완전비탄력적. 부동산학개론 ★★★ 87 토지 재산세 과세대상 구분 토지분 재산세는 과세기준일 현재 토지를 분리과세(농지·목장용지·임야·공장용지·골프장 등, 저율 또는 고율 단일세율), 별도합산(사업용 건축물 부속토지 등), 종합합산(그 밖의 토지)으로 구분해 과세하며, 종합합산·별도합산 토지만 종합부동산세 대상이 된다. 부동산세법 ★★★ 42 토지거래허가 투기적 거래가 성행하거나 지가가 급등할 우려가 있는 지역을 국토교통부장관(둘 이상 시·도) 또는 시·도지사가 5년 이내로 허가구역으로 지정하고, 그 안의 토지 소유권·지상권 이전 계약은 시장·군수·구청장 허가를 받게 하는 제도. 허가 없는 계약은 무효다. 공인중개사법령 및 중개실무 ★★★ 122 토지의 이동 土地의 異動 토지의 표시(소재·지번·지목·면적·경계·좌표)를 새로 정하거나 변경 또는 말소하는 것. 토지소유자가 사유 발생일부터 60일 이내 지적소관청에 신청해야 하며, 신청이 없으면 지적소관청이 직권으로 조사·측량해 결정할 수 있다. 부동산공시법 ★★★ 1 230 통정허위표시 通情虛僞表示 상대방과 짜고 진의 아닌 의사표시를 하는 것. 당사자 사이에서는 무효이지만 선의의 제3자에게는 무효를 주장하지 못한다(제108조). 민법 및 민사특별법 ★★★ 36

표준지공시지가 標準地公示地價 국토교통부장관이 매년 1월 1일 기준으로 대표성 있는 표준지의 단위면적당 적정가격을 조사·평가해 공시하는 지가. 개별공시지가 산정과 토지 감정평가의 기준. 부동산학개론 ★★★ 18 표현대리 表見代理 대리권이 없는데도 있는 것처럼 보이는 외관에 본인이 원인을 주었고 상대방이 선의·무과실일 때 본인에게 책임을 지우는 제도. 제125조(수여 표시), 제126조(권한 초과), 제129조(소멸 후) 세 유형. 민법 및 민사특별법 ★★★ 41

화폐의 시간가치 Time Value of Money 같은 금액이라도 받는 시점에 따라 가치가 다르다는 원리. 6개 자본환원계수(내가·현가 × 일시불·연금, 감채기금계수, 저당상수)로 환산한다. 부동산학개론 ★★★ 27 확인·설명 개업공인중개사가 중개를 의뢰받으면 계약 체결 전에 중개대상물의 상태·권리관계·공법상 제한 등을 성실·정확하게 설명하고 근거자료를 제시해야 하는 의무. 확인·설명서는 거래당사자에게 교부하고 3년간 보존한다. 공인중개사법령 및 중개실무 ★★★ 119 환지 換地 도시개발사업에서 종전 토지의 위치·지목·면적·이용상황 등을 고려해 사업 후의 토지를 종전 소유자에게 배분하는 방식. 환지처분 공고일 다음 날 종전 토지로 간주되어 권리가 이전되고, 차이는 청산금으로 정산한다. 부동산공법 ★★★ 146

1세대 1주택 비과세 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 2년 이상 보유(2017. 8. 3. 이후 조정대상지역 취득분은 2년 이상 거주)한 주택과 부수토지(도시지역 수도권 주거·상업·공업 3배, 그 밖 5배, 비도시 10배)를 양도할 때 양도소득세를 과세하지 않는 제도. 양도가 부동산세법 ★★★ 61