양도차익과 양도소득금액

양도가액·취득가액: 실지거래가액 원칙. 취득가액을 알 수 없으면 매매사례가액 → 감정가액 → 환산취득가액(양도 당시 실지거래가액 × 취득 당시 기준시가 ÷ 양도 당시 기준시가) → 기준시가 순. 환산·기준시가로 취득가액을 정하면 필요경비개산공제(토지·건물 기준시가의 3%, 미등기 0.3%, 지상권·전세권 등 7%, 그 밖 1%)를 적용하고 실제 자본적 지출은 공제하지 않습니다(둘 중 큰 금액 선택 가능). 취득가액에는 취득세·등록면허세·중개보수·소송비용 등 부대비용 포함, 현재가치할인차금·감가상각비는 조정. 자본적 지출: 용도변경·개량·이용편의 비용, 소송비용·화해비용, 개발부담금·재건축부담금 등. 양도비: 계약서 작성비·공증비·인지대·중개보수·양도소득세 신고 대행료·국민주택채권 매각차손 등.

장기보유특별공제: 3년 이상 보유한 토지·건물·조합원입주권(미등기·비사업용 토지 외·국외 ×) — 일반 6%(3년)부터 매년 2%씩 최대 30%(15년), 1세대 1주택(2년 이상 거주) — 보유 4%/년 + 거주 4%/년 최대 80%(각 40%). 기본공제: 거주자별 연 250만원(부동산·권리·기타자산 / 주식 / 파생상품 / 신탁수익권 그룹별 각각), 미등기 ×. 동일 연도 둘 이상 양도 시 양도소득금액 합산, 양도차손은 같은 그룹 내 통산(이월 ×).