번호

구분

내용

1

사례 만들기

‘갑’- X 부동산 소유자(토지거래허가구역내 토지)

‘을’ -매수자

‘갑’과 ‘을’이 토지거래 허가를 받을 것을 조건으로 계약 체결

‘을’이 ‘갑’에게 1억원 계약금으로 지급

X 토지 주변 토지 가격 급상승

매도인 ‘갑’의 마음 바뀜

배액을 배상하고 해제해도

2억은 더 벌 수 있다는 확신이 듬

‘갑’-‘을’에게 2억을 주고 민법 제565조에 근거 해제한다.

‘을’이 하는 말

토지거래허가구역내 계약은 허가를 받기 전에는 아무런 당사자간의 계약의 효력이 발생하지 않으므로

계약금을 배액 배상하고 계약을 해제할 수 없다고 함

‘누구의 말이 옳은가?

2

근거조문/이론

(해약금) ①매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

②(해지, 해제와 손해배상)​의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다.

(해지, 해제와 손해배상) 계약의 해지 또는 해제는 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다. 

3

요건

4

핵심단어 이해

5

문장 만들기

6

판례

대법원판결

[소유권이전등기]

국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 정한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 구역 안에 위치한 토지에 관하여 매매계약이 체결된 경우 당사자는 그 매매계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있지만, 이러한 의무는 그 매매계약의 효력으로서 발생하는 매도인의 재산권이전의무나 매수인의 대금지급의무와는 달리 신의칙상의 의무에 해당하는 것이어서 당사자 쌍방이 위 협력의무에 기초해 토지거래허가신청을 하고 이에 따라 관할관청으로부터 그 허가를 받았다 하더라도, 아직 그 단계에서는 당사자 쌍방 모두 매매계약의 효력으로서 발생하는 의무를 이행하였거나 이행에 착수하였다고 할 수 없을 뿐만 아니라, 그 단계에서 매매계약에 대한 이행의 착수가 있다고 보아 (해약금)​의 규정에 의한 해제권 행사를 부정하게 되면 당사자 쌍방 모두에게 해제권의 행사 기한을 부당하게 단축시키는 결과를 가져올 수도 있다. 그러므로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 정한 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 구역 안의 토지에 관하여 매매계약이 체결된 후 계약금만 수수한 상태에서 당사자가 토지거래허가신청을 하고 이에 따라 관할관청으로부터 그 허가를 받았다 하더라도, 그러한 사정만으로는 아직 이행의 착수가 있다고 볼 수 없어 매도인으로서는 (해약금)​에 의하여 계약금의 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

7

함정

8

출제자 의도

9

틀리는 이유

10

솔루션

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정된 구역 안의 토지에 관하여 매매계약이 체결된 후 계약금만 수수한 상태에서 당사자가 토지거래허가신청을 하고 이에 따라 관할관청으로부터 그 허가를 받았다 하더라도, 그러한 사정만으로는 아직 이행의 착수가 있다고 볼 수 없어 매도인으로서는 (해약금)​에 의하여 계약금의 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.