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1
甲의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.
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2
甲과 乙사이에 임대차기간을 6개월로 정한 경우, 乙은 그 기간이 유효함을 주장할 수 있다.
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3
甲의 계약갱신요구권에 따라 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.
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4
임대차종료 후 보증금이 반환되지 않은 경우, 甲은 X건물의 소재지 관할법원에 임차권등기명령을 신청할 수 없다.
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5
X건물이 경매로 매각된 경우, 甲은 특별한 사정이 없는 한 보증금에 대해 일반채권자보다 우선하여 변제받을 수 있다.정답
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①O
甲의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.제10조②(10년).
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②O
甲과 乙사이에 임대차기간을 6개월로 정한 경우, 乙은 그 기간이 유효함을 주장할 수 있다.환산보증금 초과 임대차는 제9조① 적용 ×(임대인도 단기 기간 주장 가능).
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③O
甲의 계약갱신요구권에 따라 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다.제10조③.
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④O
임대차종료 후 보증금이 반환되지 않은 경우, 甲은 X건물의 소재지 관할법원에 임차권등기명령을 신청할 수 없다.제2조① 범위 밖이면 임차권등기명령 ×.
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⑤X
X건물이 경매로 매각된 경우, 甲은 특별한 사정이 없는 한 보증금에 대해 일반채권자보다
우선하여 변제받을 수 있다우선하여 변제받을 수 없다.환산보증금 초과로 우선변제권 ×.
- 발문
甲이 2017.2.10 乙소유의 X상가건물을 乙로부터 보증금 10억원에 임차하여 상가건물…→ 甲이 2019.2.10 乙소유의 X상가건물을 乙로부터 보증금 10억원에 임차하여 상가건물… - ①
甲의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다.→ 甲의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있다. - ⑤
X건물이 경매로 매각된 경우, 甲은 특별한 사정이 없는 보증금에 대해 일반채권자보다 우선하여 변제받을 수 있다.→ X건물이 경매로 매각된 경우, 甲은 특별한 사정이 없는 한 보증금에 대해 일반채권자보다 우선하여 변제받을 수 있다. - 해설
…임차인은,후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.→ …임차인은,후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. ① 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있다(제10조②, 2018.10.16 개정 전 5년). ⑤ 서울의 환산보증금 기준(9억원)을 넘는 임대차이므로 우선변제권·임차권등기명령 규정은 적용되지 않는다(제2조①·③).
⑤X건물이 경매로 매각된 경우, 甲은 특별한 사정이 없는 한 보증금에 대해 일반채권자보다 우선하여 변제받을 수 있다.
번호 | 구분 | 내용 |
1 | 사례 만들기 | ‘갑’-X 상가 임대인 ‘을’-X 상가 임차인, 보증금 1억원 사업자 등록 신청 2018년 10월 12일 확정일자 2018년 10월 12일
이 상가에 2018년 10월 13일 ‘병’ 근저당 3억 설정 그 이후 이 상가가 경매 나옴 2억원에 낙찰 됨
배당 순서 ‘을’ 임차인이 1억원 받고 ‘병’ 근저당권자가 1억을 받고, ‘병’ 저당권은 2억원은 배당 받지 못하고 소멸
‘병’은 억울함 자신은 저당권으로서 물권이고 임차인은 채권인데 물권이 채권보다 더 우위에 있는 권리라고 주장
그러나 상가건물임대차보호법상 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인의 보증금은 마치 물권처럼 취급되어 후순위 권리자보다 먼저 배당 받게 됨 |
2 | 근거조문/이론 | 상가건물 임대차보호법 (보증금의 회수) ② (대항력 등)제1항의 대항요건을 갖추고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받은 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매 시 임차건물(임대인 소유의 대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다.
(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다. ② 임차건물의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다. ③ 이 법에 따라 임대차의 목적이 된 건물이 매매 또는 경매의 목적물이 된 경우에는 (제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임)제1항ㆍ제3항 및 (경매와 매도인의 담보책임)을 준용한다. ④ 제3항의 경우에는 (동시이행의 항변권)을 준용한다.
(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다. ②전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다. ③전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년내에 행사하여야 한다. (경매와 매도인의 담보책임) ①경매의 경우에는 경락인은 전8조의 규정에 의하여 채무자에게 계약의 해제 또는 대금감액의 청구를 할 수 있다. ②전항의 경우에 채무자가 자력이 없는 때에는 경락인은 대금의 배당을 받은 채권자에 대하여 그 대금전부나 일부의 반환을 청구할 수 있다. ③전2항의 경우에 채무자가 물건 또는 권리의 흠결을 알고 고지하지 아니하거나 채권자가 이를 알고 경매를 청구한 때에는 경락인은 그 흠결을 안 채무자나 채권자에 대하여 손해배상을 청구할 수 있다. (동시이행의 항변권) ①쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때 까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다. ②당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다. |
3 | 요건 | 대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 임차인 |
4 | 핵심단어 이해 | 합격은 사뿐사뿐 |
5 | 문장 만들기 |
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6 | 판례 |
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7 | 함정 | 소액보증금에 해당하면 일정액을 받는 요건에서는, 대항요건만 갖추면 되는바, 그것과 혼동하기를 바라는 것. |
8 | 출제자 의도 | 상가에서는, 원래 지역에 따라 환산보증금액이 초과된 임차인은 확정일자를 받을 수 없음. 이 문제는 별론으로 하고 이해하여 주기 바람.
출제자가 이 부분을 묻고 있는지 확정일자를 묻고 있는지 불분명하나,
일단 확정일자 요건을 갖추지 못하면 일반 채권자보다 우선하여 배당 받을 수 없음. |
9 | 틀리는 이유 | 상가건물임대차의 적용 범위[개정 2019. 4. 2.]
아래의 보증금을 초과하지 않는 경우에 상가건물임대차법을 적용한다. 1. 서울특별시 : 9억원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원 4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원 |
10 | 솔루션 | 대항요건을 갖추고 확정일자를 받은 임차인은, 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다. |
① 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 10년을 초과하지 않는 범위에서 행사할 수 있다(제10조②, 2018.10.16 개정 전 5년). ⑤ 서울의 환산보증금 기준(9억원)을 넘는 임대차이므로 우선변제권·임차권등기명령 규정은 적용되지 않는다(제2조①·③).