제44조의2(임대주택 부동산투자회사)

① 법 제97조의6제1항 각 호 외의 부분 및 같은 조 제2항제3호에서 "대통령령으로 정하는 임대주택 부동산투자회사"란 각각 「부동산투자회사법」 제14조의8제3항제2호의 주택임대사업에 투자하는 부동산투자회사로서 재정경제부령으로 정하는 임대주택 부동산투자회사(이하 이 조에서 "임대주택 부동산투자회사"라 한다)를 말한다. <개정 2025.12.30>

② 법 제97조의6제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령으로 정하는 바에 따라 임대주택용으로 사용되는 부분"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 부분을 말한다. <개정 2015.12.28>

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조에 따른 민간임대주택과 「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택에 해당하는 주택(주거에 사용하는 오피스텔을 포함한다)

2. 제1호에 따른 주택에 딸린 토지(건물이 정착된 면적에 지역별로 다음 각 목에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 경우 그 초과하는 부분의 토지는 제외한다)

가. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제6조제1호에 따른 도시지역의 토지: 5배

나. 그 밖의 토지: 10배

③ 내국인이 법 제97조의6제1항에 따라 양도소득세의 납부 또는 법인세의 과세를 이연받을 수 있는 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. <개정 2025.2.28>

1. 거주자의 경우: 「소득세법」 제92조제3항제2호에 따른 양도소득 결정세액 × 거주자가 현물출자한 「소득세법」 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물(이하 이 조에서 "자산"이라 한다) 중 제2항에 따라 임대주택용으로 사용되는 부분의 비율

2. 내국법인의 경우: (법 제97조의6제1항제2호에 따른 현물출자의 대가 - 현물출자한 자산의 장부가액) × 내국법인이 현물출자한 자산 중 제2항에 따라 임대주택용으로 사용되는 부분의 비율

④ 내국법인이 법 제97조의6제1항에 따라 법인세의 과세를 이연받는 경우에는 제3항제2호에 따라 계산한 금액을 현물출자일이 속하는 사업연도의 소득금액을 계산할 때 손금에 산입한다. 이 경우 손금에 산입하는 금액은 현물출자하는 자산의 개별 자산별로 계산하여야 하며, 손금에 산입하는 금액의 합계는 현물출자로 취득한 부동산투자회사 주식의 압축기장충당금으로 계상하여야 한다.

⑤ 현물출자를 2회 이상 하는 경우에는 각각을 독립된 현물출자로 보아 법 제97조의6제1항을 적용한다.

⑥ 제3항을 적용할 때 「소득세법」 제92조제3항제2호에 따른 양도소득 결정세액은 같은 법 제96조제1항에 따른 실지거래가액을 기준으로 계산하며, 법 제97조의6제1항제2호에 따른 현물출자의 대가는 현물출자한 자산의 「법인세법」 제52조제2항에 따른 시가를 기준으로 계산한다. <개정 2025.2.28>

⑦ 법 제97조의6제2항에 따라 이연받은 양도소득세액을 납부하거나 과세이연받은 소득금액을 익금에 산입하는 경우에는 다음 각 호의 방법에 따른다. <개정 2017.2.7>

1. 거주자의 경우: 다음 각 목에 따라 계산한 금액을 양도소득세액으로 납부한다.

가. 법 제97조의6제2항제1호 또는 제4호에 해당하는 경우로서 현물출자의 대가로 받은 주식 중 처분한 주식 수를 현물출자의 대가로 받은 주식 수로 나눈 비율(현물출자 외의 방법으로 취득한 주식을 처분하는 경우 현물출자의 대가로 받은 주식을 먼저 처분한 것으로 보며, 이하 이 호에서 "주식처분비율"이라 한다)을 누적한 값이 100분의 50 미만인 경우: 제3항에 따라 납부이연받은 양도소득세액 × 주식처분비율

나. 법 제97조의6제2항제1호 또는 제4호에 해당하는 경우로서 주식처분비율을 누적한 값이 100분의 50 이상인 경우: 제3항에 따라 납부이연받은 양도소득세액 전액(가목에 따라 이미 납부한 세액이 있는 경우에는 해당 금액을 제외한다)

다. 법 제97조의6제2항제2호 또는 제3호에 해당하는 경우: 제3항에 따라 납부이연받은 양도소득세액 전액(가목에 따라 이미 납부한 세액이 있는 경우에는 해당 금액을 제외한다)

2. 내국법인의 경우: 다음 각 목에 따라 계산한 금액을 익금에 산입한다.

가. 법 제97조의6제2항제1호에 해당하는 경우로서 각 현물출자의 대가로 받은 주식 중 해당 사업연도에 처분한 주식 수를 현물출자의 대가로 받은 주식 수로 나눈 비율(먼저 취득한 주식을 먼저 처분한 것으로 보며, 현물출자 외의 방법으로 취득한 주식을 처분하는 경우 현물출자의 대가로 받은 주식을 먼저 처분한 것으로 본다. 이하 이 호에서 "해당연도주식처분비율"이라 한다)을 누적한 값이 100분의 50 미만인 경우: 현물출자별로 계상된 압축기장충당금 × 해당연도주식처분비율

나. 법 제97조의6제2항제1호에 해당하는 경우로서 각 현물출자의 대가로 받은 주식의 해당연도주식처분비율을 누적한 값이 100분의 50 이상인 경우: 제4항에 따라 계상한 압축기장충당금 전액(가목에 따라 이미 익금에 산입한 금액이 있는 경우에는 해당 금액을 제외한다)

다. 법 제97조의6제2항제2호 또는 제3호에 해당하는 경우: 제4항에 따라 계상한 압축기장충당금 전액(가목에 따라 이미 익금에 산입한 금액이 있는 경우에는 해당 금액을 제외한다)

⑧ 법 제97조의6제3항에 따른 이자상당액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다. <개정 2019.2.12, 2022.2.15, 2026.2.27>

1. 거주자의 경우: 제7항제1호다목에 따라 납부하여야 할 양도소득세 납부이연금액에 가목에 따른 기간과 나목에 따른 율을 곱하여 계산한 금액

가. 현물출자한 토지등에 대한 양도소득세 예정신고 납부기한의 다음 날부터 법 제97조의6제2항제2호 또는 제3호에 따른 세액의 납부일까지의 기간

나. 제11조의2제10항제2호에 따른 율

2. 내국법인의 경우: 제7항제2호다목에 따라 익금에 산입하는 금액을 제4항에 따라 손금산입하여 발생한 법인세액의 차액에 가목에 따른 기간과 나목에 따른 율을 곱하여 계산한 금액

가. 현물출자일이 속하는 사업연도 종료일의 다음 날부터 제7항제2호다목에 따른 금액을 익금에 산입하는 사업연도의 종료일까지의 기간

나. 제11조의2제10항제2호에 따른 율

⑨ 법 제97조의6제1항을 적용받으려는 내국인은 과세표준 신고와 함께 재정경제부령으로 정하는 현물출자명세서 및 재정경제부령으로 정하는 현물출자 과세특례신청서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. 이 경우 임대주택 부동산투자회사도 현물출자 과세특례신청서를 제출하여야 한다. <개정 2025.12.30>

⑩ 내국인이 법 제97조의6제1항에 따라 과세특례를 적용받는 경우 임대주택 부동산투자회사는 매분기의 마지막 날까지 주주명부와 투자결과보고서를 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다.