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서울에 있는 상가건물을 보증금 1억원, 월세1,000만원에 임차한 계약은 상가건물 임대차보호법의 적용대상이 된다.
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임차기간을 2년으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 보므로, 임대인은 임차기간이 1년임을 주장할 수 있다.
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3
임차인이 상가건물을 인도받고 「부가가치세법」등에 의한 사업자등록을 신청하면 사업자등록증이 교부된 다음날부터 제3자에 대한 대항력이 생긴다.
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4
대항력 있는 임차인이 적법하게 상가건물을 전대하여 전차인이 이를 직접점유하면서 그 명의로 「부가가치세법」등에 의한 사업자등록을 하였다면, 임차인의 대항력이 유지된다.정답
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5
상가건물의 인도와 사업자등록의 요건을 구비한 임차인이 폐업신고를 하였다가 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 하였다면, 처음의 대항력이 그대로 유지된다.
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①X
서울에 있는 상가건물을 보증금 1억원, 월세1,000만원에 임차한 계약은 상가건물 임대차보호법의
적용대상이 된다적용대상이 아니다.환산보증금 11억원은 서울 기준 9억원을 넘는다. -
②X
임차기간을 2년으로 정한 임대차는
그 기간을 1년으로 보므로, 임대인은 임차기간이 1년임을 주장할 수 있다약정대로 2년이다(1년 미만 약정만 1년으로 본다).제9조①. -
③X
임차인이 상가건물을 인도받고 「부가가치세법」등에 의한 사업자등록을 신청하면
사업자등록증이 교부된 다음날부터사업자등록을 신청한 다음 날부터 제3자에 대한 대항력이 생긴다.제3조①. -
④O
대항력 있는 임차인이 적법하게 상가건물을 전대하여 전차인이 이를 직접점유하면서 그 명의로 「부가가치세법」등에 의한 사업자등록을 하였다면, 임차인의 대항력이 유지된다.대판 2005다64002.
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⑤X
상가건물의 인도와 사업자등록의 요건을 구비한 임차인이 폐업신고를 하였다가 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 하였다면, 처음의 대항력이
그대로 유지된다소멸하고 새로 취득한다.대판 2006다56299.
④ 대항력 있는 임차인이 적법하게 상가건물을 전대하여 전차인이 이를 직접 점유하면서 그 명의로 ‘부가가치세법’등에 의한 사업자 등록을 하였다면, 임차인의 대항력이 유지된다.
번호 | 구분 | 내용 |
1 | 사례 만들기 | ‘갑’-임대인 ‘을’-임차인 임차인이 사업자 등록 신청하면 대항력 발생(요건을 갖추면)
‘을’ 임차인이 전대를 줌
전대차계약 당사자 호칭 전대인-‘을’ 임차인 전차인-‘병’
임차인이 대항력을 유지하려면 전차인이 사업자 등록 신청하여야 함 |
2 | 근거조문/이론 | □민법 (임차권의 양도, 전대의 제한) ①임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ②임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.
(전대의 효과) ①임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 때에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다. ②전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다.
(전차인의 권리의 확정) 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 임대인과 임차인의 합의로 계약을 종료한 때에도 전차인의 권리는 소멸하지 아니한다.
□상가건물임대차보호법 제13조(전대차관계에 대한 적용 등) ① 제10조, 제10조의2, 제10조의8, 제11조 및 제12조는 전대인과 전차인의 전대차관계에 적용한다. <개정 2015. 5. 13.> ② 임대인의 동의를 받고 전대차계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사기간 이내에 임차인을 대위하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다. [전문개정 2009. 1. 30.]
(적용범위) ①「상가건물 임대차보호법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 보증금액"이란 다음 각 호의 구분에 의한 금액을 말한다. 1. 서울특별시 : 9억원 2. 「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역(서울특별시는 제외한다) 및 부산광역시: 6억9천만원 3. 광역시(「수도권정비계획법」에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역, 부산광역시는 제외한다), 세종특별자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시 및 광주시: 5억4천만원 4. 그 밖의 지역 : 3억7천만원 ②법 제2조제2항의 규정에 의하여 보증금외에 차임이 있는 경우의 차임액은 월 단위의 차임액으로 한다. ③법 제2조제2항에서 "대통령령으로 정하는 비율"이라 함은 1분의 100을 말한다.
제9조(임대차기간 등) ① 기간을 정하지 아니하거나 기간을 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 본다. 다만, 임차인은 1년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다. ② 임대차가 종료한 경우에도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계는 존속하는 것으로 본다. |
3 | 요건 |
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4 | 핵심단어 이해 |
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5 | 문장 만들기 |
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6 | 판례 | 대법원 판결 [배당이의] 부가가치세법의 규정 취지에 비추어 보면, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 임차 건물의 전대차 등으로 당해 사업을 개시하지 않거나 사실상 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 부가가치세법 및 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없고, 이 경우 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다.
대법원 판결 [배당이의] 상가건물의 임차인이 임대차보증금 반환채권에 대하여 상가건물 임대차보호법의 대항력 또는 우선변제권을 가지려면 임대차의 목적인 상가건물의 인도 및 부가가치세법 등에 의한 사업자등록을 구비하고, 관할세무서장으로부터 확정일자를 받아야 하며, 그 중 사업자등록은 대항력 또는 우선변제권의 취득요건일 뿐만 아니라 존속요건이기도 하므로, 배당요구의 종기까지 존속하고 있어야 하는 것이며, 상가건물을 임차하고 사업자등록을 마친 사업자가 폐업한 경우에는 그 사업자등록은 상가건물 임대차보호법이 상가임대차의 공시방법으로 요구하는 적법한 사업자등록이라고 볼 수 없으므로, 그 사업자가 폐업신고를 하였다가 다시 같은 상호 및 등록번호로 사업자등록을 하였다고 하더라도 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권이 그대로 존속한다고 할 수 없다. |
7 | 함정 |
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8 | 출제자 의도 |
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9 | 틀리는 이유 |
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10 | 솔루션 | (대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.
□전대차인 경우 이 경우 임차인이 상가건물 임대차보호법상의 대항력 및 우선변제권을 유지하기 위해서는 건물을 직접 점유하면서 사업을 운영하는 전차인이 그 명의로 사업자등록을 하여야 한다. |