번호

구분

내용

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사례 만들기

‘갑’-주택소유자

‘을’-임차인(전입신고+확정일자, 전세금 2억원)

다른 선순위 권리는 없는 상태에서 임대차계약 체결함.

해당 주택이 경매에 나오자

‘을’ 임차인이 낙찰 받음

낙찰가 1억8천만원

배당

임차인 1억8천만원 배당 받음

그러면 임차인 보증금액이 총 2억원인데

2천만원은 배당을 받지 못하고

임대인 갑에게 청구할 수 있는지 문제?

이 문제는 임차인이 낙찰 받지 않고 ‘병’ 제3자가 낙찰 받았다고 하면

임차인이 배당 받지 못한 2천만원을

임대인 ‘갑’의 지위를 승계한 낙찰자 ‘병’에게 주장 할 수 있음

그런데 이번 문제는

임차인 ‘을’이 낙찰 받아 소유권을 취득하게 된 것임

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근거조문/이론

(대항력 등)④ 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

(경매에 의한 임차권의 소멸) 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.

(혼동의 요건, 효과)

채권과 채무가 동일한 주체에 귀속한 때에는 채권은 소멸한다. 그러나 그 채권이 제삼자의 권리의 목적인 때에는 그러하지 아니하다.

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요건

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핵심단어 이해

임대차 승계

선순위 임차인이 보증금을 전액 변제 받지 못한 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수

혼동에 의한 권리의 소멸

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문장 만들기

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판례

대법원 판결

[임대차보증금반환]

【판시사항】

[2] 대항력을 갖춘 임차권 있는 주택이 양도되어 양수인에게 임대인의 지위가 승계된 경우, 양도인의 임차보증금반환 채무가 소멸되는지 여부(적극)

【판결요지】

[2] 주택의 임차인이 제3자에 대한 대항력을 갖춘 후 임차주택의 소유권이 양도되어 그 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는, 임대차보증금의 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금반환 채무는 소멸한다.

□임차권이 예외적으로 혼동으로 소멸하지 않은 경우

대법원 판결

[손해배상(기)]

【판시사항】

부동산에 대한 소유권과 임차권이 동일인에게 귀속하더라도 임차권이 혼동에 의하여 소멸하지 않는 경우

【판결요지】

부동산에 대한 소유권과 임차권이 동일인에게 귀속하게 되는 경우 임차권은 혼동에 의하여 소멸하는 것이 원칙이지만, 그 임차권이 대항요건을 갖추고 있고 또한 그 대항요건을 갖춘 후에 저당권이 설정된 때에는 혼동으로 인한 물권소멸 원칙의 예외 규정인 민법 제191조 제1항 단서를 준용하여 임차권은 소멸하지 않는다.

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함정

임차인이 낙찰 받지 않고 제3자가 낙찰 받으면

선순위 임차인이 배당 받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수하게 됨.

이것을 임차인이 낙찰 받을 경우도 똑같이 해당한다고 혼동할 수 있음.

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출제자 의도

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틀리는 이유

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솔루션

임차인(선순위인 경우)이 경매절차에서 해당 주택의 소유권을 취득한 경우,

임대인에 대하여 보증금반환을 청구할 수 없다.

혼동으로 임차권은 소멸하기 때문이다.