번호

구분

내용

1

사례 만들기

‘갑’-X 토지(1만㎡)소유자, 10억 상당

‘병’-저당권자(5억원)

‘을’-매수인

매매계약체결

특약

잔금을 받고 ‘갑’은 ‘병’ 저당권을 말소하여 주기로 한다.

(*평소에는, 잔금전에 말소하기로 한다고 하는데 이번에는 그렇게 하지 않음, 이유?)

소유권이전등기 마침

문제 발생

‘갑’이 저당권 말소하지 않고 잠적

‘병’ 경매신청

‘정’ 낙찰

6개월 정도지나

‘갑'이 나타남

‘을’이 ’갑‘에게 손해배상 해 달라

‘갑’

무슨 소리???

무슨 근거로 달라고 하느냐?

당신도 근저당권이 있는지 알고 있었지 않느냐?

악의인 주제에!!!

‘을’ 공인중개사 시험공부하고 있는 친구에게 도움 요청

친구가 하는 말

이 경우는 악의인 경우도

손해배상을 청구 할 수 있다.

2

근거조문/이론

(저당권, 전세권의 행사와 매도인의 담보책임) ①매매의 목적이 된 부동산에 설정된 저당권 또는 전세권의 행사로 인하여 매수인이 그 소유권을 취득할 수 없거나 취득한 소유권을 잃은 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다.

②전항의 경우에 매수인의 출재로 그 소유권을 보존한 때에는 매도인에 대하여 그 상환을 청구할 수 있다.

③전2항의 경우에 매수인이 손해를 받은 때에는 그 배상을 청구할 수 있다.

(타인의 권리의 매매)

매매의 목적이 된 권리가 타인에게 속한 경우에는 매도인은 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전하여야 한다.

​

(동전-매도인의 담보책임)

(타인의 권리의 매매)​의 경우에 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 그러나 매수인이 계약당시 그 권리가 매도인에게 속하지 아니함을 안 때에는 손해배상을 청구하지 못한다.​

(권리의 일부가 타인에게 속한 경우와 매도인의 담보책임)

①매매의 목적이 된 권리의 일부가 타인에게 속함으로 인하여 매도인이 그 권리를 취득하여 매수인에게 이전할 수 없는 때에는 매수인은 그 부분의 비율로 대금의 감액을 청구할 수 있다.

②전항의 경우에 잔존한 부분만이면 매수인이 이를 매수하지 아니하였을 때에는 선의의 매수인은 계약전부를 해제할 수 있다.

③선의의 매수인은 감액청구 또는 계약해제외에 손해배상을 청구할 수 있다. 

(수량부족, 일부멸실의 경우와 매도인의 담보책임)

 (권리의 일부가 타인에게 속한 경우와 매도인의 담보책임)​의 규정은 수량을 지정한 매매의 목적물이 부족되는 경우와 매매목적물의 일부가 계약당시에 이미 멸실된 경우에 매수인이 그 부족 또는 멸실을 알지 못한 때에 준용한다.​

(제한물권있는 경우와 매도인의 담보책임)

 ①매매의 목적물이 지상권, 지역권, 전세권, 질권 또는 유치권의 목적이 된 경우에 매수인이 이를 알지 못한 때에는 이로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에 한하여 매수인은 계약을 해제할 수 있다. 기타의 경우에는 손해배상만을 청구할 수 있다.

②전항의 규정은 매매의 목적이 된 부동산을 위하여 존재할 지역권이 없거나 그 부동산에 등기된 임대차계약이 있는 경우에 준용한다.

③전2항의 권리는 매수인이 그 사실을 안 날로부터 1년내에 행사하여야 한다. 

3

요건

4

핵심단어 이해

5

문장 만들기

6

판례

7

함정

8

출제자 의도

9

틀리는 이유

10

솔루션

조문에서

매수인 주어 앞에

선의, 악의 구별이 없이 그냥 “매수인” 이렇게 출발함

결론은 선의이든 악의이든 관계없이 가능하다는 것