번호

구분

내용

1

사례 만들기

‘갑’-X 부동산 소유자 , 10억원 시가

‘을’-매수자

10월 15일 오후1시 매매계약 체결

계약금 1억원

중도금 3억원

잔금 6억원

특약으로, 계약일에 매수자가 1천만원만 지급하기로 하고 그 다음날 9천만원 송금하기로 함

10월 15일 오후 4시 해당지역 아파트 인근 지하철 역사 신설 뉴스 나옴

가격은 13억원으로 뜀

매도자 마음이 변하기 시작

매도자 민법 제565조 상기

받은 금액 배액을 상환하면 계약이 해제되고

자신은 13억원에 부동산을 다시 팔 수 있다.

2천만원만 주면

실제 2억9천만원 이익이 생기는 셈

매수자에게 전화한다.

받은 금액이 1천만원이므로 배액인 2천만원 주고

“계약 해제 합니다” 말함

과연 계약은 해제가 된 것일까요?

2

근거조문/이론

(해약금)

① 매매의 당사자 일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.

3

요건

계약금 계약은 요물계약

약정한 계약금이 모두 지급되어야 성립한다.

예외 일부만 받은 경우

계약을 해제하기 위해서는

받음 금액의 배액이 아닌 약정한 금액의 배액 배상

4

핵심단어 이해

요물계약

약정한 사항이 다 지급(제공)되어야 비로소 성립하는 계약

5

문장 만들기

6

판례

대법원 판결

[손해배상(기)]

【판시사항】

매도인이 ‘계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다’고 주장한 사안에서, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다고 한 사례

【판결요지】

매도인이 ‘계약금 일부만 지급된 경우 지급받은 금원의 배액을 상환하고 매매계약을 해제할 수 있다’고 주장한 사안에서, ‘실제 교부받은 계약금’의 배액만을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 의사에 반하게 될 뿐 아니라, 교부받은 금원이 소액일 경우에는 사실상 계약을 자유로이 해제할 수 있어 계약의 구속력이 약화되는 결과가 되어 부당하기 때문에, 계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다고 한 사례

7

함정

부동산 매매계약을 하고서 계약금을 지급하기로 하는 내용이 들어 있는 계약서를 작성하면,

매수자와 매도자는 계약을 2개를 한 것이다.

하나는 매매계약이고

하나는 계약금계약이다.

계약금계약이 요물계약임이 함정이다.

계약금 계약이 성립되어야 비로소 (해약금)​을 적용할 수 있는 것이 원칙이다.

다만 일부만 지급된 경우에도 (해약금)​의 적용 해제하고 싶으면 받은 금액의 배액을 상환하고 해제하는 것이 아니라 약정한 계약금 금액의 배액을 상환하고 해제를 하여야 한다는 것이다.

8

출제자 의도

계약금 계약이 요물계약임을 알고 있는 것을 묻고 있다.

9

틀리는 이유

상식으로 접근하기 때문이다.

10

솔루션

계약금 일부만 지급된 경우 수령자가 매매계약을 해제할 수 있다고 하더라도 해약금의 기준이 되는 금원은 ‘실제 교부받은 계약금’이 아니라 ‘약정 계약금’이라고 봄이 타당하므로, 매도인이 계약금의 일부로서 지급받은 금원의 배액을 상환하는 것으로는 매매계약을 해제할 수 없다.