제6장 등기

① 부동산투자회사의 정관은 발기인이 다음 각 호의 사항을 포함하여 작성하고 발기인 모두가 기명날인하거나 서명하여야 한다. <개정 2012.12.18>

1. 목적

2. 상호

3. 발행할 주식의 총수

4. 1주(株)의 금액

5. 설립할 때에 발행하는 주식의 총수

6. 자산의 투자ㆍ운용에 관한 사항

7. 자산평가에 관한 사항

8. 이익 등의 배당에 관한 사항

9. 본점의 소재지

10. 공고 방법

10의2. 제14조의3에 따라 법인이사 및 감독이사를 두는 경우에는 법인이사 및 감독이사를 둔다는 내용

11. 이사(제14조의3에 따라 법인이사 및 감독이사를 두는 경우에는 법인이사는 제외한다) 및 감사의 보수에 관한 기준

12. 제35조제1항에 따른 자산보관기관과 체결할 자산보관계약의 개요

13. 자산의 투자ㆍ운용 업무에 관한 위탁계약을 체결하려는 경우에는 그 위탁계약의 개요

14. 발기인의 성명, 주민등록번호 및 주소

15. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

② 제1항제5호에 따른 주식의 총수는 그 상한과 하한을 두는 방법으로 정할 수 있다.

① 위탁관리 부동산투자회사는 제22조의2에 따라 해당 위탁관리 부동산투자회사의 자산 투자ㆍ운용 업무를 위탁하는 자산관리회사인 이사(이하 "법인이사"라 한다)와 감독이사를 정관으로 정하는 바에 따라 둘 수 있다. 이 경우 법인이사와 감독이사를 두는 부동산투자회사에는 제14조 및 제14조의2에 따른 이사와 감사를 두지 아니한다.

② 위탁관리 부동산투자회사가 제1항에 따라 법인이사와 감독이사를 두는 경우에는 법인이사 1인과 감독이사 2명 이상을 선임하여야 한다.

① 부동산투자회사는 대통령령으로 정하는 바에 따라 자산의 보관과 이와 관련된 업무를 다음 각 호의 기관(이하 "자산보관기관"이라 한다)에 위탁하여야 한다. <개정 2011.5.19, 2012.12.18, 2015.1.6, 2019.11.26>

1. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업자

2. 「한국토지주택공사법」에 따른 한국토지주택공사(이하 이 조에서 "한국토지주택공사"라 한다)

3. 「한국자산관리공사 설립 등에 관한 법률」에 따른 한국자산관리공사(이하 이 조에서 "한국자산관리공사"라 한다)

4. 「주택도시기금법」에 따른 주택도시보증공사

5. 그 밖에 제1호부터 제4호까지에 준하는 기관으로서 대통령령으로 정하는 기관

② 한국토지주택공사 및 한국자산관리공사는 제1항에 따라 부동산의 보관업무를 수행하려면 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」에 따른 신탁업의 인가를 받아야 한다. 이 경우 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제24조는 적용하지 아니한다.

③ 제1항에 따라 증권의 보관을 위탁받은 자산보관기관은 대통령령으로 정하는 바에 따라 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제294조에 따른 한국예탁결제원(이하 "한국예탁결제원"이라 한다)에 증권을 예탁하여야 한다.

④ 제1항에 따른 자산보관업무의 위탁에 관한 계약 체결 방법 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

① 국토교통부장관은 부동산투자회사 및 자산관리회사가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 제9조에 따른 영업인가, 제9조의2에 따른 등록, 제26조의3에 따른 특례등록, 제26조의4에 따른 설립신고 및 제22조의3에 따른 설립인가를 취소할 수 있다. 다만, 제1호에 해당하는 경우에는 그 영업인가ㆍ등록ㆍ특례등록ㆍ설립신고 또는 설립인가를 취소하여야 한다. <개정 2013.3.23, 2013.7.16, 2015.6.22, 2016.1.19, 2021.4.13, 2023.8.16, 2025.5.27>

1. 속임수나 그 밖의 부정한 방법으로 제9조에 따른 영업인가 또는 제22조의3에 따른 설립인가를 받거나, 제9조의2에 따른 등록, 제26조의3에 따른 특례등록 또는 제26조의4에 따른 설립신고를 한 경우

2. 제10조를 위반하여 자본금이 최저자본금보다 적은 경우

2의2. 자산관리회사가 최근 3년간 제22조의2제1항에 따라 자산의 투자ㆍ운용업무를 위탁받은 실적이 없는 경우

3. 제25조를 위반하여 자산의 구성 비율을 준수하지 아니한 경우

4. 영업인가ㆍ등록ㆍ특례등록ㆍ설립신고 또는 설립인가의 요건에 적합하지 아니하게 되거나 영업인가ㆍ등록ㆍ특례등록ㆍ설립신고 또는 설립인가의 조건을 위반한 경우. 다만, 일시적으로 영업인가ㆍ등록ㆍ특례등록ㆍ설립신고 또는 설립인가의 요건에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 경우는 제외한다.

5. 제39조제2항에 따른 조치를 정당한 사유 없이 이행하지 아니한 경우

6. 자기자본의 전부가 잠식된 경우

7. 최저자본금을 준비한 후 현금ㆍ은행예금 등 대통령령으로 정하는 운영자금이 2개월 이상 계속하여 5천만원 이하인 경우

8. 「상법」 제628조에 따른 납입 또는 현물출자의 이행을 가장하는 행위가 발생한 경우

9. 제26조의3제1항에 따른 부동산투자회사가 같은 조 제3항을 위반하는 경우

② 제1항에 따른 영업인가ㆍ등록ㆍ특례등록ㆍ설립신고 및 설립인가의 취소에 관하여는 제9조제5항을 준용한다. <개정 2016.1.19, 2025.5.27>

① 부동산투자회사가 제21조제1항제1호부터 제5호까지에 대하여 같은 조 제2항 각 호의 업무를 하려면 제2조제1호에 따른 부동산투자회사의 종류별로 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관의 인가를 받아야 한다. 다만, 부동산 취득을 위한 조사 등 대통령령으로 정하는 업무의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2012.12.18, 2013.3.23, 2015.6.22, 2019.8.20>

② 국토교통부장관은 제1항에 따른 영업인가(이하 "영업인가"라 한다) 여부를 결정할 때에는 다음 각 호의 사항을 확인하여야 한다. <개정 2012.12.18, 2013.3.23, 2015.6.22, 2023.8.16, 2025.5.27>

1. 부동산투자회사가 제3조부터 제8조까지, 제11조의2 및 제45조에 적합하게 설립되었는지 여부

2. 사업계획의 타당성 및 적정성

2의2. 기업구조조정 부동산투자회사가 제49조의2제1항에 적합하게 자산을 구성하였는지 여부

3. 신주발행계획의 적정성. 다만, 영업인가일부터 3년(제26조의4에 따른 프로젝트 부동산투자회사의 경우에는 5년) 이내에 발행하는 신주로 한정한다.

4. 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항

③ 국토교통부장관은 영업인가를 하는 경우 경영의 건전성 확보와 투자자 보호에 필요한 조건을 붙일 수 있다. <개정 2013.3.23>

④ 부동산투자회사는 영업인가 전에는 주주가 아닌 자에게 배정하는 방식으로 신주를 발행할 수 없다.

⑤ 국토교통부장관은 영업인가를 하였을 때에는 그 내용을 관보 및 인터넷 홈페이지 등에 공고하여야 한다. <개정 2013.3.23>

⑥ 부동산투자회사가 제1항에 따라 영업인가를 받으려는 경우에는 감정평가법인등(「감정평가 및 감정평가사에 관한 법률」에 따른 감정평가사 또는 감정평가법인을 말한다. 이하 "감정평가법인등"이라 한다)이 사업대상 부동산에 대하여 실시한 감정평가 결과를 국토교통부장관에게 제출하여야 한다. 다만, 국가ㆍ지방자치단체 또는 대통령령으로 정하는 기관으로부터 입찰ㆍ경매 또는 그 밖에 대통령령으로 정하는 방식으로 사업대상 부동산을 매입하는 경우에는 감정평가를 실시하지 아니할 수 있다. <신설 2013.7.16, 2015.6.22, 2016.1.19, 2020.4.7>

⑦ 제6항에 따른 감정평가의 방법 및 절차 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <신설 2013.7.16>

⑧ 국토교통부장관은 제2항제2호의 사항을 확인하기 위하여 필요한 경우 대통령령으로 정하는 기관에 검토를 의뢰할 수 있다. <신설 2013.7.16>

① 제9조에도 불구하고 다음 각 호의 요건을 갖춘 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사가 제21조제1항제1호부터 제5호까지에 대하여 같은 조 제2항 각 호의 업무를 하려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관에게 등록하여야 한다. 다만, 부동산 취득을 위한 조사 등 대통령령으로 정하는 업무의 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2019.8.20>

1. 이 법에 따라 적법하게 설립되었을 것

2. 위탁관리 부동산투자회사의 경우 「국민연금법」 제24조에 따라 설립된 국민연금공단(이하 "국민연금공단"이라 한다)이나 제14조의8제3항제1호에 따른 주주가 단독이나 공동으로 발행주식의 100분의 30 이상을 취득할 것

3. 기업구조조정 부동산투자회사의 경우 제49조의2제1항의 기준에 적합하게 자산을 구성할 것

4. 총자산 중 부동산개발사업에 대한 투자비율이 100분의 30을 초과하지 아니할 것

5. 그 밖에 대통령령으로 정하는 요건을 갖출 것

② 제1항에 따른 등록을 하려는 자는 국토교통부장관에게 등록신청서를 제출하여야 한다.

③ 국토교통부장관은 제2항에 따른 등록신청서를 접수한 경우에는 그 내용을 검토하여 20일 이내에 등록 여부를 결정하고, 그 결과와 이유를 지체 없이 신청인에게 통지하여야 한다. 이 경우 검토기간에는 제4항에 따른 등록신청서 흠결의 보완기간 등 대통령령으로 정하는 기간은 제외한다. <개정 2020.6.9>

④ 국토교통부장관은 제2항에 따른 등록신청서에 흠결이 있는 경우 신청인에게 보완을 요구할 수 있다.

⑤ 국토교통부장관은 제3항에 따라 등록 여부를 결정하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 없으면 등록을 거부하여서는 아니 된다.

1. 제1항에 따른 등록요건을 갖추지 아니한 경우

2. 제2항에 따른 등록신청서를 거짓으로 작성한 경우

3. 제4항에 따른 보완 요구를 이행하지 아니한 경우

⑥ 제9조제3항부터 제6항까지의 규정은 제1항에 따른 등록에 준용한다. 이 경우 "영업인가"는 "등록"으로 본다. <개정 2023.8.16>

① 제9조의2제1항에도 불구하고 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 부동산투자회사는 제9조에 따른 영업인가를 받기 전에 대토보상권의 현물출자 및 이와 관련된 업무를 하기 위하여 국토교통부장관에게 특례등록을 할 수 있다.

1. 제3조부터 제8조까지, 제11조의2 및 제45조에 적합하게 설립되었을 것

2. 대토보상권에 따라 보상받기로 한 토지를 개발하는 목적으로 설립할 것

3. 제10조에 따른 최저자본금의 100분의 80 이상을 현물출자받은 대토보상권으로 구성하는 사업계획을 갖출 것

4. 개발사업이 가능한 토지를 공급받을 수 있는 권리를 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제2조제3호의 사업시행자(이하 "토지공급사업시행자"라 한다)로부터 확보할 것

② 제1항에 따라 특례등록을 한 부동산투자회사는 제14조의8, 제15조, 제20조, 「상법」 제422조 및 「부동산등기 특별조치법」 제2조를 적용하지 아니한다.

③ 제1항에 따라 특례등록을 한 부동산투자회사는 제21조에 따른 자산의 투자ㆍ운용 및 제29조에 따른 차입 및 사채 발행을 할 수 없다. 다만, 토지공급사업시행자와 보상받기로 한 토지의 공급계약을 체결하고 제9조에 따른 영업인가를 받은 경우에는 제21조에 따른 자산의 투자ㆍ운용 및 제29조에 따른 차입 및 사채 발행을 할 수 있다.

④ 제1항에 따라 특례등록을 한 부동산투자회사의 주주는 다음 각 호의 요건 중 어느 하나를 갖춘 경우에 한정하여 해당 부동산투자회사의 주식을 처분(매매, 증여, 담보설정, 유상감자, 신탁, 그 밖에 권리의 변동을 발생시키는 모든 행위를 포함하되, 상속은 제외한다. 이하 이 조에서 같다)할 수 있다. <개정 2024.2.20>

1. 토지공급사업시행자와 토지보상계약을 체결한 날부터 3년이 경과할 것

2. 부동산투자회사가 제3항에 따른 영업인가를 받을 것

3. 주주가 부동산투자회사에 현물출자한 날부터 1년이 경과할 것

⑤ 제4항에도 불구하고 제1항에 따라 특례등록을 한 부동산투자회사의 주주가 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 부동산투자회사의 주식을 처분할 수 있다.

1. 국세 및 지방세의 체납처분 또는 강제집행을 받는 경우

2. 세대원 전원이 해외로 이주하거나 2년 이상 해외에 체류하려는 경우

⑥ 제3항에도 불구하고 제1항에 따라 특례등록을 한 부동산투자회사는 현물출자를 받아 주식을 발행한 이후에는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 자기자본의 100분의 30을 초과하지 아니하는 범위에서 차입 및 사채발행을 할 수 있다.

1. 제5항에 따라 주주가 처분한 주식을 취득하는 경우

2. 제9조제1항 단서에 따른 부동산취득을 위한 조사 등 대통령령으로 정하는 업무를 수행하는 경우

⑦ 제1항에 따라 특례등록을 한 부동산투자회사는 제3항에 따라 제9조에 따른 영업인가를 받기 전에는 주주가 아닌 자에게 배정하는 방식으로 신주를 발행할 수 없다.

⑧ 제9조제3항, 제5항 및 제8항의 규정, 제9조의2제2항부터 제5항까지의 규정은 제1항에 따른 특례등록에 준용한다. 이 경우 제9조제3항, 제5항 및 제8항의 규정의 "영업인가"는 "특례등록"으로 보고, 제9조의2제2항부터 제5항까지의 규정의 "등록"은 "특례등록"으로 본다.

① 제9조제1항 및 제9조의2제1항에도 불구하고 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 부동산투자회사(이하 "프로젝트 부동산투자회사"라 한다)는 부동산개발사업의 시행 및 이와 관련된 업무를 하려면 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관에게 설립신고를 하여야 한다. 이 경우 국토교통부장관은 다음 각 호의 요건을 충족하지 못한다고 판단하는 경우에는 신고를 수리하지 아니한다.

1. 제3조부터 제8조까지, 제11조의2(위탁관리 부동산투자회사로 설립하는 경우에 한정한다) 및 제45조에 적합하게 설립되었을 것

2. 자본금이 50억원 이상일 것

3. 제22조의2제1항 및 제35조에 따른 업무ㆍ사무 등의 위탁을 위한 계약을 체결할 것

4. 그 밖에 사업의 안정적 추진을 위하여 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 요건을 갖출 것

② 제1항에 따른 설립신고는 부동산투자회사의 설립등기일부터 6개월 이내에 하여야 한다. 이 경우 국토교통부장관은 신고를 받은 날부터 20일 이내에 신고수리 여부를 신고인에게 통지하여야 한다.

③ 제1항에 따라 설립신고를 한 프로젝트 부동산투자회사는 제21조제1항 각 호의 어느 하나에 대하여 같은 조 제2항의 업무를 하여야 한다. 다만, 제21조제1항제1호 또는 제3호부터 제6호까지에 대한 투자는 부동산개발사업에 필요한 범위에 한정한다.

④ 제1항에 따라 설립신고를 한 프로젝트 부동산투자회사는 부동산개발사업의 사용승인ㆍ준공검사 등을 받은 날부터 대통령령으로 정하는 날까지 제9조에 따른 영업인가를 받거나 제9조의2에 따른 등록을 하여야 한다. 이 경우 제8조의2제4항은 적용하지 아니한다.

⑤ 제9조제4항에도 불구하고 제1항에 따라 설립신고를 한 프로젝트 부동산투자회사는 대통령령으로 정하는 방법과 범위에서 주주가 아닌 자에게 신주를 발행할 수 있다.

⑥ 제1항에 따라 설립신고를 한 프로젝트 부동산투자회사는 제19조에 따른 현물출자, 제22조의2에 따른 부동산투자회사의 업무 위탁, 제22조의4에 따른 자산관리회사의 주식 취득 제한, 제29조에 따른 차입ㆍ사채발행 및 제35조에 따른 자산보관의 위탁을 하는 경우 제9조에 따른 영업인가를 받거나 제9조의2에 따른 등록을 한 것으로 본다.

⑦ 제1항에 따라 설립신고를 한 프로젝트 부동산투자회사 또는 그 프로젝트 부동산투자회사와 자산의 투자ㆍ운용 업무에 관한 위탁계약을 체결한 자산관리회사는 대통령령으로 정하는 바에 따라 사업투자보고서를 국토교통부장관에게 보고하여야 하고, 금융사고 또는 부실자산이 발생하거나 그 밖에 공익 또는 투자자 보호를 위하여 필요한 경우로서 대통령령으로 정하는 사항이 발생하는 경우에는 이를 지체 없이 공시하여야 한다.

⑧ 국토교통부장관은 제7항에 따라 보고받은 내용이 관계 법령에 위배되거나 부동산투자회사 주주의 권익을 침해한다고 인정하는 경우에는 해당 부동산투자회사 또는 자산관리회사에 그 시정이나 보완을 명할 수 있다.

① 자산관리회사를 설립하려는 자는 다음 각 호의 요건을 갖추어 국토교통부장관의 인가를 받아야 한다. <개정 2012.12.18, 2013.3.23, 2020.12.22>

1. 자기자본(자산총액에서 부채총액을 뺀 가액을 말한다. 이하 같다)이 70억원 이상일 것

2. 제22조에 따른 자산운용 전문인력을 대통령령으로 정하는 수 이상 상근으로 둘 것

3. 자산관리회사와 투자자 간, 특정 투자자와 다른 투자자 간의 이해상충을 방지하기 위한 체계와 대통령령으로 정하는 전산설비, 그 밖의 물적설비를 갖출 것

② 국토교통부장관은 제1항에 따라 인가 여부를 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 다음 각 호의 사항을 확인하여야 한다. <개정 2013.3.23, 2020.12.22>

1. 사업계획의 타당성

2. 주주의 구성과 주식인수자금의 적정성

3. 자산관리회사의 고유자산과 위탁받은 자산 간의 구분관리계획의 적정성

4. 경영진의 전문성 및 경영능력

③ 자산관리회사는 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사로부터 위탁받은 업무 외의 다른 업무를 겸영(兼營)하여서는 아니 된다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2019.8.20>

1. 이 법 또는 다른 법률에 따라 허용된 경우

2. 다른 법률에 따라 제21조제1항 각 호에 대하여 같은 조 제2항 각 호의 어느 하나에서 정하는 업무를 위탁받아 할 수 있는 자로서 투자자 보호에 지장이 없다고 인정되어 제1항에 따라 인가를 받은 경우

3. 위탁받은 자산의 투자ㆍ운용과 투자자 보호에 지장이 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 경우

④ 제1항에 따라 설립인가를 받으려는 자는 주식인수 전에 제2항제2호 및 제3호에 대하여 미리 국토교통부장관의 확인을 받아야 한다. <개정 2013.3.23, 2024.2.20>

⑤ 삭제 <2024.2.20>

⑥ 국토교통부장관은 제1항에 따라 설립인가 여부를 결정할 때 경영의 건전성 확보 및 투자자 보호에 필요한 조건을 붙일 수 있다. <개정 2024.2.20>

⑦ 국토교통부장관은 제1항에 따라 설립인가를 하였을 때에는 그 내용을 관보 및 인터넷 홈페이지 등에 공고하여야 한다. <개정 2013.3.23, 2020.12.22, 2024.2.20>

⑧ 설립인가의 절차 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2024.2.20>

⑨ 제1항에 따라 설립인가를 받은 자산관리회사는 그 영업을 영위할 때에는 제1항 각 호의 요건을 유지하여야 하고, 경영건전성을 유지하기 위하여 대통령령으로 정하는 사항을 준수하여야 한다. <신설 2020.12.22>

⑩ 국토교통부장관은 자산관리회사의 경영건전성 확보를 위하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 경영실태 및 위험에 대한 평가를 할 수 있으며, 자산관리회사에 대하여 자본금의 증액 등 경영건전성 확보를 위하여 필요한 조치를 명할 수 있다. <신설 2020.12.22>

⑪ 자산관리회사의 임원에 관하여는 제7조, 제31조제2항 및 제33조를 준용한다. 이 경우 제7조, 제31조제2항 및 제33조 각 호 외의 부분의 "부동산투자회사"는 "자산관리회사"로 본다. <개정 2020.12.22>

영업인가를 받거나 등록을 한 날부터 6개월(부동산투자회사 및 이해관계자 등이 다른 법령에서 정한 방법 및 절차 등을 이행하기 위하여 소요되는 기간으로서 국토교통부장관이 인정하는 기간은 제외한다. 이하 "최저자본금준비기간"이라 한다)이 지난 부동산투자회사의 자본금은 다음 각 호에서 정한 금액 이상이 되어야 한다. <개정 2016.1.19, 2017.3.21>

1. 자기관리 부동산투자회사: 70억원

2. 위탁관리 부동산투자회사 및 기업구조조정 부동산투자회사: 50억원

① 위탁관리 부동산투자회사는 자산의 투자ㆍ운용업무는 자산관리회사에 위탁하여야 하고, 주식발행업무 및 일반적인 사무는 대통령령으로 정하는 요건을 갖춘 기관(이하 "일반사무등 위탁기관"이라 한다)에 위탁하여야 한다.

② 자산관리회사 및 일반사무등 위탁기관의 업무 범위 등 위탁관리 부동산투자회사의 업무 위탁에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2019.8.20>

③ 위탁관리 부동산투자회사와 그 자산의 투자운용업무를 위탁받은 자산관리회사 및 그 특별관계자는 서로 부동산이나 증권의 거래행위를 하여서는 아니 된다. 다만, 주주의 이익을 침해할 우려가 없는 경우로서 대통령령으로 정하는 거래는 그러하지 아니하다.

① 부동산투자회사는 최저자본금준비기간이 끝난 후에는 매 분기 말 현재 총자산의 100분의 80 이상을 부동산, 부동산 관련 증권 및 현금으로 구성하여야 한다. 이 경우 총자산의 100분의 70 이상은 부동산(건축 중인 건축물을 포함한다)이어야 한다.

② 제1항에 따라 자산의 구성 비율을 계산할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 자산은 최저자본금준비기간의 만료일, 신주발행일 또는 부동산 매각일부터 2년(제2호의 경우에는 3년) 이내에는 부동산으로 본다. <개정 2025.5.27>

1. 설립할 때 납입된 주금(株金)

2. 신주발행으로 조성한 자금

3. 부동산투자회사 소유 부동산의 매각대금

③ 제1항에 따른 자산의 구체적인 내용 및 산정기준 등은 대통령령으로 정한다.