제49조의3(정비기반시설 등 제공에 따른 용적률 등에 관한 특례)

① 시장ㆍ군수등은 소규모주택정비사업과 관련된 다음 각 호 중 둘 이상의 심의가 필요한 경우에는 이를 통합하여 심의(이하 "통합심의"라 한다)하여야 한다. 다만, 제4호에 따른 도시ㆍ군관리계획 중 용도지역ㆍ용도지구를 지정 또는 변경하는 경우 또는 제49조제1항 및 제49조의2제1항ㆍ제3항에 따라 법적상한용적률까지 건축하거나 제49조의2제4항 및 제49조의3에 따라 법적상한용적률을 초과하여 건축하는 경우에는 시ㆍ도지사에게 통합심의를 요청하여야 하며, 시ㆍ도지사의 통합심의를 거친 경우에는 시장ㆍ군수등의 통합심의를 거친 것으로 본다. <개정 2021.10.19, 2023.4.18, 2025.8.26>

1. 「건축법」에 따른 건축심의(제26조 및 제48조제1항에 따른 심의를 포함한다)

2. 「경관법」 제27조 및 제28조에 따른 경관 심의

3. 「교육환경 보호에 관한 법률」 제6조에 따른 교육환경평가

4. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시ㆍ군관리계획 및 개발행위 관련 사항

5. 「도시교통정비 촉진법」 제2조제5호에 따른 교통영향평가

6. 「자연재해대책법」 제4조제1항에 따른 재해영향평가등

7. 그 밖에 시장ㆍ군수등이 필요하다고 인정하여 통합심의에 부치는 사항

② 사업시행자는 시장ㆍ군수등이 통합심의를 하는 경우 제1항 각 호와 관련된 서류를 제출하여야 한다. 이 경우 시장ㆍ군수등은 통합심의를 효율적으로 처리하기 위하여 제출기한 등을 정할 수 있다.

③ 시장ㆍ군수등은 통합심의를 하는 경우 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 위원회의 위원이 포함된 공동위원회를 구성하여야 한다. 이 경우 공동위원회의 구성에 관한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2025.8.26, 2026.9.8>

1. 지방건축위원회

2. 특별자치시ㆍ특별자치도ㆍ시ㆍ군ㆍ구(자치구를 말한다. 이하 같다)에 설치하는 도시계획위원회(이하 "지방도시계획위원회"라 한다)

3. 「경관법」 제29조제1항 본문에 따른 경관위원회(같은 항 단서에 따라 경관위원회의 기능을 대신하여 수행하는 경관과 관련된 위원회를 포함한다)

4. 「교육환경 보호에 관한 법률」 제5조제1항에 따른 시ㆍ도교육환경보호위원회

5. 「도시교통정비 촉진법」 제19조에 따른 교통영향평가심의위원회

6. 「자연재해대책법」 제4조제8항에 따른 재해영향평가심의위원회

7. 제1항제7호에 대하여 심의권한을 가진 관련 위원회

④ 통합심의를 거친 경우에는 제1항 각 호에 대한 검토ㆍ심의ㆍ조사ㆍ협의ㆍ조정 또는 재정을 거친 것으로 본다.

⑤ 통합심의의 신청ㆍ방법 및 절차에 관하여는 「주택법」 제18조제3항을 준용한다.

① 토지등소유자는 다음 각 호에 따라 소규모주택정비사업을 시행하는 경우 토지등소유자 전원의 합의를 거쳐 주민합의체를 구성하여야 한다. <개정 2025.8.26>

1. 제17조제1항에 따라 자율주택정비사업을 시행하는 경우로서 토지등소유자가 2명 이상 5명 이하인 경우

2. 제17조제3항제1호에 따라 가로주택정비사업 또는 소규모재건축사업을 시행하는 경우로서 토지등소유자가 20명 미만인 경우

② 토지등소유자는 다음 각 호에 따라 소규모주택정비사업을 시행하는 경우에는 토지등소유자의 10분의 8 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의(국유지ㆍ공유지가 포함된 경우에는 해당 토지의 관리청이 해당 토지를 사업시행자에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류를 시장ㆍ군수등에게 제출하는 경우에는 동의한 것으로 본다)를 받아 주민합의체를 구성하여야 한다. 이 경우 주민합의체의 구성에 동의하지 아니한 토지등소유자도 주민합의체 구성원으로 포함하여야 한다. <신설 2021.7.20, 2025.8.26>

1. 제17조제1항에 따라 자율주택정비사업을 시행하는 경우로서 토지등소유자가 5명을 초과하는 경우

2. 제17조제3항제1호에 따라 소규모재개발사업을 시행하는 경우

③ 삭제 <2025.8.26>

④ 사업시행구역의 공동주택은 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5명 이하인 경우는 제외한다)를, 그 외의 토지 또는 건축물은 해당 토지 또는 건축물이 소재하는 전체 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를 받아야 한다. <신설 2021.7.20>

⑤ 토지등소유자는 주민합의체를 구성하는 경우 토지등소유자 전원의 합의(제2항에 따라 주민합의체를 구성하는 경우에는 토지등소유자의 10분의 8 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 말한다)로 주민합의체 대표자를 선임하고 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 주민합의서를 작성하여 시장ㆍ군수등에게 신고하여야 한다. <개정 2021.7.20, 2025.8.26>

⑥ 제5항에 따른 주민합의서는 다음 각 호의 사항을 포함하여야 한다. <개정 2021.7.20>

1. 주민합의체의 명칭

2. 사업시행구역의 위치 및 범위

3. 주민합의체의 목적 및 사업 내용

4. 주민합의체를 구성하는 자의 성명, 주소 및 생년월일(법인, 법인 아닌 사단이나 재단 및 외국인의 경우에는 「부동산등기법」 제49조에 따라 부여된 등록번호를 말한다. 이하 같다)

5. 주민합의체 대표자의 성명, 주소 및 생년월일

6. 시공자 또는 정비사업전문관리업자의 선정 및 변경 방법

7. 주민합의체의 의결사항 및 의결방법

8. 그 밖에 주민합의체의 구성 및 운영에 필요한 사항으로서 시ㆍ도조례로 정하는 사항

⑦ 주민합의체 대표자는 제5항에 따라 신고한 사항을 변경하는 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 변경신고를 하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 그러하지 아니하다. <개정 2021.7.20>

⑧ 제1항 및 제2항에 따라 구성된 주민합의체는 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 시장ㆍ군수등에게 변경신고를 거쳐 이 법에 따른 소규모주택정비사업으로 전환하여 시행할 수 있다. <신설 2023.4.18, 2025.8.26>

1. 제29조에 따른 사업시행계획인가를 신청하기 전일 것

2. 시행 중인 사업이 전환하려는 사업에 관하여 제2조제1항제3호에서 정하는 요건을 모두 충족할 것

3. 전환하려는 사업에 관하여 제1항 및 제2항에서 정하고 있는 주민합의체 구성을 위한 동의 요건을 충족할 것

⑨ 주민합의체 대표자는 주민합의체를 해산하는 경우에는 주민합의체를 구성하는 자의 과반수 동의를 받아 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 해산신고를 시장ㆍ군수등에게 하여야 한다. <개정 2021.7.20, 2023.4.18>

⑩ 시장ㆍ군수등은 제5항에 따라 주민합의체 구성의 신고(제7항 또는 제8항에 따라 신고한 사항을 변경하는 경우를 포함한다)가 있거나 제9항에 따라 해산신고가 있는 때에는 14일 이상 주민 공람을 거쳐 의견을 수렴하고 해당 지방자치단체의 공보에 해당 내용을 고시하여야 한다. 이 경우 사업시행구역에 관한 지형도면 고시 등에 대하여는 「토지이용규제 기본법」 제8조에 따른다. <신설 2022.2.3, 2023.4.18>

⑪ 토지등소유자의 자격 등에 관하여는 제24조를 준용한다. 이 경우 "조합설립인가"는 "주민합의체 구성의 신고"로 본다. <신설 2021.7.20, 2022.2.3, 2023.4.18>

① 가로주택정비사업의 토지등소유자는 조합을 설립하는 경우 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 받은 후 조합설립을 위한 창립총회(이하 "창립총회"라 한다)를 개최하고 다음 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다. 이 경우 사업시행구역의 공동주택은 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5명 이하인 경우는 제외한다)를, 그 외의 토지 또는 건축물은 해당 토지 또는 건축물이 소재하는 전체 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자 동의를 받아야 한다. <개정 2022.2.3, 2025.8.26>

1. 정관

2. 공사비 등 소규모주택정비사업에 드는 비용(이하 "정비사업비"라 한다)과 관련된 자료 등 국토교통부령으로 정하는 서류

3. 그 밖에 시ㆍ도조례로 정하는 서류

② 소규모재건축사업의 토지등소유자는 조합을 설립하는 경우 주택단지의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 과반수 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5명 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지의 전체 구분소유자의 10분의 7 이상 및 토지면적의 10분의 7 이상의 토지소유자 동의를 받은 후 창립총회를 개최하고 제1항 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다. <개정 2022.2.3, 2025.8.26>

③ 토지등소유자는 제2항에도 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 사업시행구역에 포함된 경우 주택단지가 아닌 지역의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 받아야 한다.

④ 소규모재개발사업의 토지등소유자는 조합을 설립하는 경우 토지등소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자 동의를 받은 후 창립총회를 개최하고 제1항 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다. <신설 2021.7.20, 2022.2.3, 2025.8.26>

⑤ 제1항ㆍ제2항 또는 제4항에 따라 설립된 조합은 인가받은 사항을 변경하는 경우 조합 총회에서 조합원의 3분의 2 이상의 찬성으로 의결한 후 제1항 각 호의 사항을 첨부하여 시장ㆍ군수등의 인가를 받아야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경미한 사항을 변경하는 경우에는 조합 총회의 의결 없이 시장ㆍ군수등에게 신고한 후 변경할 수 있다. <개정 2021.7.20>

⑥ 제1항ㆍ제2항 및 제4항에 따라 설립된 조합은 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 때에는 제5항에 따라 조합 총회의 의결을 거쳐 시장ㆍ군수등의 변경인가를 받아 이 법에 따른 소규모주택정비사업(자율주택정비사업은 제외한다)으로 전환하여 시행할 수 있다. <신설 2023.4.18>

1. 제29조에 따른 사업시행계획인가를 신청하기 전일 것

2. 시행 중인 사업이 전환하려는 사업에 관하여 제2조제1항제3호에서 정하는 요건을 모두 충족할 것

⑦ 조합이 가로주택정비사업, 소규모재건축사업 또는 소규모재개발사업을 시행하는 경우 「주택법」 제54조를 적용할 때에는 해당 조합을 같은 법 제2조제10호에 따른 사업주체로 보며, 조합설립인가를 받은 날에 같은 법 제4조에 따른 주택건설사업 등의 등록을 한 것으로 본다. <개정 2021.7.20, 2023.4.18>

⑧ 조합은 법인으로 하며, 조합에는 조합원으로 구성되는 총회를 두고 총회의 소집 절차ㆍ시기 등은 정관으로 정한다. 조합에 관하여는 이 법에 규정된 것을 제외하고는 「민법」 중 사단법인에 관한 규정을 준용한다. <개정 2021.7.20, 2023.4.18>

⑨ 시장ㆍ군수등은 제1항, 제2항 또는 제4항에 따라 조합설립인가(제5항 또는 제6항에 따라 인가받은 사항을 변경하는 경우를 포함한다)를 하는 때에는 14일 이상 주민 공람을 거쳐 의견을 수렴하고 사업시행구역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다. 이 경우 사업시행구역에 관한 지형도면 고시 등에 대하여는 「토지이용규제 기본법」 제8조에 따른다. <신설 2022.2.3, 2023.4.18>

⑩ 제1항부터 제6항까지에 따른 토지등소유자에 대한 동의의 대상 및 절차, 창립총회의 방법 및 절차, 조합설립인가 및 그 변경 등에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. <개정 2021.7.20, 2022.2.3, 2023.4.18>