부동산공시법 3

외울 것	두문자·연상	항목
각 권리의 필요적(필수) 등기사항 약정이 있을 때만 기록하는 임의적 사항(존속기간·지료·이자·변제기·특약)과 구별.		지상권 설정 목적 · 범위 · 지역권 설정 목적 · 범위 · 요역지 · 전세권 전세금 · 범위 · 저당권 채권액 · 채무자 · 근저당권 채권최고액 · 채무자 · 근저당이라는 뜻 · 임차권 차임 · 범위 · 권리질권 채권액 · 채무자
공유지연명부 vs 대지권등록부 둘 다 지목·면적·경계는 없다. 대지권등록부에만 대지권 비율·전유부분 표시·건물명칭이 있다.		공통 등록사항 소재·지번·고유번호·소유자·소유권 변동일자·원인·필지별 장번호 · 공유지연명부에만 소유권 지분 · 대지권등록부에만 대지권 비율·전유부분 건물표시·건물명칭·집합건물별 장번호 · 경계점좌표등록부 소재·지번·좌표·고유번호·도면번호·장번호·부호 및 부호도
지번 부여 방법 시행령 제56조. 북서에서 남동으로(북서기번법), 본번 + 부번은 "-"(의). 지번변경·축척변경·행정구역 개편은 지적확정측량 방법 준용.		신규등록·등록전환 인접토지 본번에 부번 · 분할 1필지는 분할 전 지번, 나머지는 본번의 최종 부번 다음 부번 · 합병 합병 대상 지번 중 선순위 지번(본번 있으면 그중 선순위) · 지적확정측량 시행지역 종전 지번 중 본번(경계 걸친 본번·밖과 같은 본번 제외) · 도시개발사업 완료 전 지번 부여 사업계획도에 따라 부여 가능

민법 및 민사특별법 1

외울 것	두문자·연상	항목
공유물 행위별 요건 보존은 각자, 관리는 지분 과반수, 처분·변경은 전원 동의, 분할은 언제든(5년 금지 특약).		보존행위 각 공유자 단독 · 관리행위 지분 과반수 · 처분·변경 공유자 전원 동의 · 지분 처분 자유 · 분할금지 특약 5년 이내(갱신 가능)

부동산공법 2

외울 것	두문자·연상	항목
관리지역·공업지역·녹지지역 세분 관리지역 보생계, 공업지역 전일준, 녹지지역 보생자. 세분되지 않은 관리지역은 보전관리지역 규정 적용.		관리지역 보전관리 · 생산관리 · 계획관리 · 공업지역 전용공업 · 일반공업 · 준공업 · 녹지지역 보전녹지 · 생산녹지 · 자연녹지
도시지역 4종과 세분 주상공녹. 주거(전용 1·2종, 일반 1·2·3종, 준주거), 상업(중심·일반·근린·유통), 공업(전용·일반·준), 녹지(보전·생산·자연).		주거지역 제1종전용·제2종전용·제1종일반·제2종일반·제3종일반·준주거 · 상업지역 중심·일반·근린·유통상업 · 공업지역 전용·일반·준공업 · 녹지지역 보전·생산·자연녹지

부동산세법 19

외울 것	두문자·연상	항목
납세의무 성립시기 지방세기본법 제34조·국세기본법 제21조. 재산세·종부세·지역자원시설세(특정부동산)는 과세기준일(6월 1일).		취득세 과세물건을 취득하는 때 · 등록면허세(등록분) 재산권 등을 등기·등록하는 때 · 재산세 과세기준일(6월 1일) · 종합부동산세 과세기준일(6월 1일) · 양도소득세(소득세) 과세기간이 끝나는 때(12월 31일) · 지방소득세 소득세·법인세 납세의무 성립 시 · 지방교육세 과세표준이 되는 세목의 납세의무 성립 시 · 무신고·과소신고 가산세 법정신고기한 경과 시 · 납부지연가산세 법정납부기한 경과 후 1일마다 그 날 · 수시부과 세금 수시부과 사유 발생 시
등록면허세(등록분) 세율 제28조. 취득세 부과 대상이 아닌 등기·등록. 세액이 6천원 미만이면 6천원. 대도시 법인 등기는 3배 중과.		소유권 보존 부동산가액의 0.8% · 소유권 이전 — 유상 2% · 소유권 이전 — 무상 1.5% · 지상권·지역권 부동산가액(요역지가액)의 0.2% · 전세권 전세금액의 0.2% · 저당권·가압류·가처분·경매신청 채권금액의 0.2% · 임차권 월임대차금액의 0.2% · 가등기 부동산가액 또는 채권금액의 0.2% · 그 밖의 등기(말소·변경 등) 건당 6천원
세목별 납세지 지방세는 물건 소재지(등록면허세는 등록관청 소재지), 소득세·종부세는 납세자 주소지.		취득세 부동산 소재지(차량은 등록지) · 등록면허세 등록관청 소재지 · 재산세 부동산 소재지 · 양도소득세 납세자 주소지(없으면 거소지) · 종합부동산세 납세자 주소지(소득세 납세지 준용) · 지방소득세 소득세 납세지 관할 지자체
세목별 물납·분납 가능 여부 물납은 재산세만(1천만원 초과, 관할 부동산). 분납은 재산세 3개월·종부세 6개월·양도세 2개월. 취득세·등록면허세는 둘 다 불가.		재산세 물납 ○(1천만원 초과) · 분납 ○(250만원 초과, 3개월) · 종합부동산세 물납 ×(2016 폐지) · 분납 ○(250만원 초과, 6개월) · 양도소득세 물납 ×(2016 폐지) · 분납 ○(1천만원 초과, 2개월) · 취득세 물납 × · 분납 × · 등록면허세 물납 × · 분납 × · 상속세·증여세 물납(상속세만) · 연부연납 ○
신고납부 세목과 부과과세 세목 확정 방식. 종부세는 부과과세 원칙이지만 납세자가 신고납부 선택 가능(12월 1~15일).		취득세 신고납부(60일·상속 6개월·증여 3개월) · 등록면허세 신고납부(등록 전까지) · 양도소득세 신고납부(예정 2개월·확정 5월) · 종합부동산세 정부 부과 원칙, 신고납부 선택 가능 · 재산세 보통징수(부과과세) · 소액 징수면제 재산세·지역자원시설세 고지서 1장당 2천원 미만
양도·취득 시기 시행령 제162조. 원칙은 대금청산일. 불분명하거나 등기가 먼저면 등기접수일. 장기할부·자기 건설·상속·증여·시효·수용·환지 각각 다름.		원칙 대금청산일 · 대금청산일 불분명 / 청산 전 등기 등기부·등록부 접수일 · 장기할부조건 등기접수일·인도일·사용수익일 중 빠른 날 · 자기가 건설한 건축물 사용승인서 교부일(사실상 사용일·임시사용승인일 중 빠른 날) · 상속 상속개시일 · 증여 증여를 받은 날 · 점유취득시효 점유개시일 · 수용 대금청산일·수용개시일·등기접수일 중 빠른 날 · 환지처분 토지 환지 전 토지 취득일 · 분양권으로 취득한 아파트 잔금청산일
양도로 보는 것 vs 보지 않는 것 소득세법 제88조. 등기·등록과 관계없이 사실상 유상 이전이면 양도. 부담부증여의 채무액은 양도.		양도 ○ 매도·교환·현물출자·대물변제·공매·경매·수용·부담부증여 채무인수액 · 양도 ○ (판례) 이혼 위자료로 부동산 이전, 공유물 분할 시 지분 초과 취득분 유상 이전 · 양도 × 환지처분·보류지 충당, 양도담보(채무불이행 시 변제충당하면 ○) · 양도 × 공유물 분할(지분 변동 없음), 신탁·신탁해지, 명의신탁 해지 · 양도 × 이혼 재산분할(민법 제839조의2), 원인무효 소유권 환원 · 양도 × 배우자·직계존비속 간 매매(증여 추정)
양도소득세 세율 제104조. 토지·건물·권리 1년 미만 50%, 2년 미만 40%; 주택·입주권 1년 미만 70%, 2년 미만 60%; 분양권 1년 미만 70%		토지·건물·부동산 권리 — 1년 미만 50% · 토지·건물·부동산 권리 — 1년 이상 2년 미만 40% · 2년 이상 기본세율 6~45% 8단계 · 주택·조합원입주권 — 1년 미만 70% · 주택·조합원입주권 — 1년 이상 2년 미만 60% · 분양권 1년 미만 70% / 1년 이상 60% · 미등기 양도자산 70% · 비사업용 토지 기본세율 + 10%p · 조정대상지역 2주택 / 3주택 이상 기본세율 + 20%p / + 30%p · 국외 부동산 기본세율
이월과세 vs 부당행위계산 부인(증여 후 양도) 제97조의2 vs 제101조②. 이월과세는 배우자·직계존비속에게 증여 후 10년 내 양도, 수증자가 납세의무자. 부당행위는 특수관계인 증여 후		증여자 범위 이월과세: 배우자·직계존비속 / 부당행위: 특수관계인(배우자·직계존비속 제외) · 기간 둘 다 증여일부터 10년 이내 양도 · 납세의무자 이월과세: 수증자 / 부당행위: 증여자(수증자 연대납세) · 취득가액 이월과세: 증여자의 취득가액 / 부당행위: 증여자가 직접 양도 · 증여세 처리 이월과세: 필요경비 산입 / 부당행위: 부과 취소·환급 · 적용 요건 이월과세: 세부담 비교 후 큰 쪽 / 부당행위: 수증자 세액 < 증여자 직접 양도 세액일 때 · 적용 자산 이월과세: 토지·건물·특정시설물이용권·부동산취득권리 / 부당행위: 모든 양도자산 · 이월과세 적용 제외 사업인정고시일 2년 전 증여 후 수용, 1세대 1주택 비과세되는 경우, 양도 전 증여자 사망
재산세 납기 제115조. 과세기준일 6월 1일. 주택은 7월·9월 1/2씩(세액 20만원 이하는 7월 일시).		토지 9월 16일 ~ 9월 30일 · 건축물 7월 16일 ~ 7월 31일 · 주택(1/2) 7월 16일 ~ 7월 31일 · 주택(나머지 1/2) 9월 16일 ~ 9월 30일 · 선박·항공기 7월 16일 ~ 7월 31일 · 납부고지서 발급 납기 개시 5일 전 · 분할납부 250만원 초과 → 납부기한 후 3개월 · 물납 1천만원 초과 → 관할 지자체 내 부동산
재산세 납세의무자 특례 제107조. 원칙은 과세기준일 현재 사실상 소유자. 신탁재산은 위탁자(2021 개정), 체비지·보류지는 사업시행자.		공부상 소유자와 사실상 소유자가 다를 때 사실상 소유자 · 소유권 변동 신고를 하지 않은 경우 공부상 소유자 · 상속 개시 후 미등기·미신고 주된 상속자 · 국가 등과 연부 매매 계약 후 사용권 무상 취득 매수계약자 · 신탁재산 위탁자 · 도시개발·정비사업 체비지·보류지 사업시행자 · 외국인 소유 항공기·선박 임차 수입 수입하는 자 · 소유자를 알 수 없는 경우 사용자 · 파산재단 재산 공부상 소유자
재산세 세율 제111조·제111조의2. 주택 4단계 누진, 1세대 1주택(공시 9억 이하) 특례 0.05%p 인하, 건축물 비례세율.		주택 0.1 · 0.15 · 0.25 · 0.4% (6천만·1.5억·3억) · 건축물 일반 0.25% · 골프장·고급오락장용 건축물 4% · 과밀억제권역 안 공장용 건축물 1.25%(0.25% × 5) · 종합합산 토지 0.2 · 0.3 · 0.5% (5천만·1억) · 별도합산 토지 0.2 · 0.3 · 0.4% (2억·10억) · 분리과세 토지 0.07% · 0.2% · 4% · 선박 0.3%(고급선박 5%) · 항공기 0.3% · 탄력세율 조례로 50% 가감(1년)
재산세 토지 분리과세 대상과 세율 제106조·제111조. 저율 0.07%(농지·목장·임야), 0.2%(공장용지·주택건설용지 등), 고율 4%(골프장·고급오락장 토지).		개인 소유 농지(전·답·과수원)·도시지역 밖 목장용지 0.07% · 보전 산림·종중 소유 임야·개발제한구역 임야 등 0.07% · 공장용지(도시지역 밖·산업단지·공업지역) 0.2% · 주택건설사업자 주택건설용 토지·염전·여객터미널 등 0.2% · 회원제 골프장용 토지 4% · 고급오락장용 토지 4% · 종합합산(그 밖의 토지) 0.2~0.5% 3단계 누진 · 별도합산(건축물 부속토지·영업용 토지) 0.2~0.4% 3단계 누진
지방세 세목과 과세주체 지방세기본법 제8조. 부동산 관련 세목: 취득세(도세·특별시세), 등록면허세(구세·도세), 재산세(시·군·구세), 지방소득세(시·군세·특별시세)		특별시·광역시세 취득세·레저세·담배소비세·지방소비세·주민세·지방소득세·자동차세·지역자원시설세·지방교육세 · 자치구세 등록면허세·재산세 · 도세 취득세·등록면허세·레저세·지방소비세·지역자원시설세·지방교육세 · 시·군세 담배소비세·주민세·지방소득세·재산세·자동차세 · 특별자치시·도세 11개 세목 전부 · 목적세 지역자원시설세·지방교육세
취득세 과세표준 제10조~제10조의7(2023년 개편). 유상·원시취득은 사실상 취득가격, 무상취득은 시가인정액(상속·1억 이하는 시가표준액), 부당행위는 시가		유상승계취득 사실상 취득가격 · 무상취득(증여) 시가인정액(매매사례·감정·공매가액) · 상속 시가표준액 · 원시취득(신축·증축) 사실상 취득가격 · 간주취득(지목변경·개수·종류변경) 증가한 가액(사실상 취득가격) · 과점주주 간주취득 법인 부동산 등 총가액 × 지분비율 · 부담부증여 채무액은 유상, 나머지는 무상 기준 · 사실상 취득가격 포함 건설자금이자(법인)·할부이자(법인)·연체료·취득 전 소송·중개보수(법인)·설치비
취득세 세율 특례(제15조) 종전 등록세만 과세하던 취득은 표준세율 − 2%(제15조①), 종전 취득세만 과세하던 취득은 2%(제15조②).		환매등기 병행 매매(환매기간 내 환매) 표준세율 − 2% · 상속 — 1가구 1주택·감면 대상 농지 표준세율 − 2% · 법인 합병·공유물 분할(지분 초과 ×)·건축물 이전(면적 초과 ×)·이혼 재산분할·벌채 입목 표준세율 − 2% · 개수(면적 증가 ×)·종류변경·지목변경·과점주주 중과기준세율 2% · 존속기간 1년 초과 임시건축물·레저시설 등 시설 취득 2% · 무덤·종교 등 비영리 … 등록면허세 대신 과세되는 등기 2%
취득세 중과 유형과 세율 제13조·제13조의2. 중과기준세율 2%. 과밀억제권역 본점·공장 +4%p, 대도시 법인 설립·전입 후 5년 내 취득 ×3−4%p, 사치성 +8		과밀억제권역 본점·주사무소 신·증축, 공장 신·증설 표준세율 + 2% × 2 · 대도시 법인 설립·지점 설치·전입 후 5년 내 부동산 취득 표준세율 × 3 − 2% × 2 · 사치성 재산(골고오선) 표준세율 + 2% × 4 · 조정대상지역 2주택 / 비조정 3주택 8% · 조정대상지역 3주택 이상 / 비조정 4주택 이상 / 법인 주택 12% · 조정대상지역 시가표준액 3억 이상 주택 무상취득 12%
취득세 취득시기 시행령 제20조. 유상은 사실상 잔금지급일, 무상은 계약일(상속은 개시일), 건축은 사용승인·사실상 사용 중 빠른 날. 등기가 먼저면 등기일.		유상승계취득 사실상 잔금지급일(불분명 시 계약상 잔금일) · 무상(증여) 계약일 · 상속·유증 상속개시일·유증 개시일 · 연부취득 사실상 연부금 지급일 · 건축·개수 사용승인서 교부일(임시사용승인일·사실상 사용일 중 빠른 날) · 지목변경 사실상 변경일과 공부상 변경일 중 빠른 날 · 점유취득시효 등기일·등록일 · 수입 차량·선박 등 수입신고필증 교부일(사실상 인도일·잔금일 중 빠른 날) · 이혼 재산분할 등기일·등록일 · 차량·기계장비 제조 취득 등기·등록일
취득세 표준세율 제11조. 주택 유상거래는 6억 이하 1%, 6~9억 1~3%(사선), 9억 초과 3%. 농지 상속 2.3%·유상 3%.		상속 — 농지 2.3% · 상속 — 농지 외 2.8% · 무상(증여) 취득 3.5% · 원시취득 2.8% · 공유물·합유물·총유물의 분할 2.3% · 유상 — 농지 3% · 유상 — 농지 외 4% · 주택 유상거래 6억 이하 1% · 6~9억 1~3% · 9억 초과 3% · 중과기준세율 2%

부동산학개론 9

외울 것	두문자·연상	항목
도시공간구조 이론 — 학자와 이론 버제스 동심원(침입·천이, 점이지대), 호이트 선형(교통축·부채꼴), 해리스·울만 다핵심(여러 핵), 시몬스 다차원(사회지역분석).		버제스 동심원이론 · 호이트 선형이론 · 해리스·울만 다핵심이론 · 시몬스 다차원이론 · 튀넨 고립국 농업입지론
물건별 주된 감정평가 방법 감정평가에 관한 규칙 제14조~제25조. 토지는 공시지가기준법, 건물·기계는 원가법, 아파트·자동차는 거래사례비교법, 무형자산은 수익환원법.		토지 공시지가기준법 · 건물 원가법 · 아파트 등 구분소유 부동산 거래사례비교법 · 임대료 임대사례비교법 · 기계·기구 원가법 · 자동차·건설기계 거래사례비교법 · 영업권·특허권 등 무형자산 수익환원법 · 광업재단·공장재단 수익환원법
부동산 공시가격 5종과 공시 주체 표준지·표준주택·공동주택은 국토교통부장관, 개별공시지가·개별주택가격은 시장·군수·구청장. 기준일은 모두 1월 1일.		표준지공시지가 국토교통부장관 · 개별공시지가 시장·군수·구청장 · 표준주택가격 국토교통부장관 · 개별주택가격 시장·군수·구청장 · 공동주택가격 국토교통부장관
부동산 관리의 방식과 범위 방식: 자가(기밀·애착, 전문성 낮음) / 위탁(전문성, 기밀 유출) / 혼합. 범위: 시설관리 < 재산관리 < 자산관리.		자가관리 기밀 유지·애착, 전문성·효율 낮음 · 위탁관리 전문성·효율, 기밀 유출·종업원 신뢰 문제 · 혼합관리 중요 부분 자가 + 나머지 위탁 · 시설관리(FM) 설비 운전·보수 등 물리적 관리 · 재산관리(PM) 임대차·수지 관리(건물관리) · 자산관리(AM) 매입·매각·포트폴리오 의사결정
상권·소매입지 이론 — 학자와 모형 레일리 인구 비례·거리 제곱 반비례, 컨버스 분기점, 허프 확률(면적·거리·마찰계수), 넬슨 8원칙, 크리스탈러 중심지, 베버 공업입지.		레일리 소매인력법칙 · 컨버스 분기점 모형 · 허프 확률모형 · 넬슨 소매입지 8원칙 · 크리스탈러 중심지이론 · 베버 공업입지론(최소비용)
자본환원계수 6개와 역수 짝 미래가치 3개(일시불 내가·연금 내가·감채기금)와 현재가치 3개(일시불 현가·연금 현가·저당상수). 세로로 역수 관계.		일시불의 내가계수 (1+r)^n 일시불의 현가계수 1/(1+r)^n · 연금의 내가계수 [(1+r)^n−1]/r 감채기금계수 r/[(1+r)^n−1] · 연금의 현가계수 [1−(1+r)^-n]/r 저당상수 r/[1−(1+r)^-n]
주거분리와 여과과정 하향여과: 고소득층 주택이 낡아 저소득층에게(저소득층 주거 향상). 상향여과: 저소득층 주거지 개량 후 고소득층 유입(젠트리피케이션).		하향여과 고소득층 주택 → 저소득층 거주 · 상향여과 저소득층 주거지 개량 → 고소득층 유입 · 침입과 천이 다른 계층·용도가 들어와 기존을 밀어냄 · 주거분리 소득 계층별로 주거지가 나뉨
지대이론 — 학자와 이론 리카도 차액지대(비옥도·한계지 지대 없음), 마르크스 절대지대(소유 자체·한계지도 지대), 튀넨 위치지대(수송비), 마샬 준지대(단기 고정 자본		리카도 차액지대 · 마르크스 절대지대 · 튀넨 위치지대(입지교차지대) · 마샬 준지대 · 파레토 경제지대 · 알론소 입찰지대 · 헤이그 마찰비용이론
투자분석 기법 — 할인 여부 할인현금흐름(DCF) 기법은 NPV·IRR·PI, 비할인 기법은 회수기간법·회계적 수익률법·어림셈법(승수·비율).		순현재가치법(NPV) 할인 ○ — 유입 현가 − 유출 현가 ≥ 0 채택 · 내부수익률법(IRR) 할인 ○ — NPV=0 인 할인율 ≥ 요구수익률 · 수익성지수법(PI) 할인 ○ — 유입 현가 ÷ 유출 현가 ≥ 1 · 단순회수기간법 할인 × — 투자액 회수 기간이 짧을수록 · 회계적 수익률법 할인 × — 평균 순이익 ÷ 평균 투자액 · 승수법·비율분석 할인 × — 총소득승수·순소득승수·지분배당률·부채감당률